Burger King. Как построить империю

В 1961 году президентом McDonald's был Гарри Соннеборн, и ему принадлежало 20 процентов компании. Соннеборн зарекомендовал себя как человек, прекрасно разбирающийся в недвижимости. Он присоединился к Кроку в 1955 году в возрасте 39 лет. До этого Гарри состоял на должности вице-президента по финансам в Tastee-Freez — крупной сети продажи мороженого. Он знал франчайзинговый бизнес и вынашивал идею финансирования операций с недвижимостью, которая сыграла бы важную роль в невероятном росте и успехе компании.

В 1956 году Соннеборн основал дочернюю компанию под названием Franchise Realty Corporation. Ее единственная функция заключалась в том, чтобы либо покупать землю и возводить на ней помещения для ресторанов, либо арендовать землю с уже построенными помещениями. По плану Соннеборна, франчайзи должны были вносить страховой депозит за каждую аренду — обычно в размере годовой оплаты. Если McDonald's покупал пустующую недвижимость, то страховой депозит использовался в качестве первоначального взноса за покупку земли. Владельцу предлагалась максимальная цена, но чтобы получить такую цену, он должен был согласиться на то, что оставшиеся деньги будут выплачиваться ему в течение десяти лет. Помимо этого, владелец был обязан погасить этими деньгами свой ипотечный кредит, чтобы взять еще один — повышенный. Это позволяло McDonald's получить деньги, необходимые для строительства здания. Будущие арендные платежи франчайзи рассчитывались таким образом, что покрывали месячные платежи — и основные, и проценты.

В случае если земля и здание были построены в соответствии с нуждами собственника или застройщика, то они сдавались в аренду напрямую McDonald's, а затем — в субаренду франчайзи. Условия субаренды обеспечивали «Макдоналдс» хорошую наценку с каждой транзакции. Арендная плата франчайзи часто рассчитывалась с наценкой до 40 процентов сверх стоимости. Помимо этого, франчайзи были обязаны платить за аренду максимально высокую цену или установленный процент от продаж — обычно 8,5. Франчайзи-арендатор оплачивал все налоги, страховку и расходы по содержанию здания, чтобы аренда всегда была для McDonald's чистой прибылью.

Эти креативные финансовые схемы были той основой, за счет которой McDonald's стал крупнейшим владельцем торговой недвижимости в мире. Самый высокий процент от корпоративных доходов приходит к ним от операций с недвижимостью. Было ясно с самого начала, что эта гениальная финансовая формула, связанная с недвижимостью, будет успешной. В обращении к Нью-йоркскому обществу специалистов по ценным бумагам[22] в 1965 году, вскоре после размещения акций, Соннеборн сделал заявление, что его компания «в первую очередь и прежде всего работает в сфере недвижимости». Не было упомянуто, однако, что ключ к такому успеху лежал в успехе определенных ресторанов. Ведь иначе эта финансовая схема бы не сработала, как в скором времени и произошло с менее умелыми бизнесами, которые решили ее повторить. Это была рискованная игра с высоким уровнем заемных средств и маленьким пространством для ошибок.

Корпорация Соннеборна Sonneborn’s Franchise Realty Corporation была дочерним предприятием, полностью находящимся в собственности McDonald's, и к началу 1960-х ввиду участия в финансовых операциях с недвижимостью на ней висело тяжелое бремя долга. Если случится так, что определенное количество франчайзи не сможет выплачивать ренту, это приведет к плачевным последствиям. К 1961 году совокупное финансовое состояние McDonald's показывало, что у компании рискованно большая задолженность по аренде. Им было почти невозможно получить дополнительное финансирование на обычных условиях.

В 1961 году Соннеборн поставил себе задачу получить финансирование на выкуп компании у братьев МакДоналд. Лицензионный договор, который он подписал с братьями, лежал на компании тяжким бременем — она едва справлялась с выполнением указанных условий. При помощи финансового менеджера и консультанта Джона Бристола, в число клиентов которого входили многие известные колледжи и университеты, Соннеборн смог добиться получения займа в размере 2,7 миллиона долларов. Один из тогдашних клиентов Бристола, Принстонский университет, предоставил миллион. Пятнадцать лет спустя я буду работать с Бристолом в качестве председателя Комитета по инвестициям Университета Майами. Мы пригласили его управлять частью нашего фонда целевого капитала. Я считал этого человека расчетливым финансовым менеджером и инвестором, и он безоговорочно подтвердил свою репутацию результатами деловых переговоров с Кроком и Соннеборном.