Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране

К сожалению, объективная реальность такова: в России трудно хранить капитал. Так сложилось. Если посмотрим на столетнюю историю, все достаточно прозрачно. Кулаков раскулачили. «Бизнесменов»-нэпманов, реанимировавших экономику юного СССР, задушили непомерными налогами и репрессиями. Облигации Государственного займа (кинофильм «Девушка с коробкой», пропагандирующий этот вид отъема денег у населения, считается первым в стране образцом социальной рекламы) несколько раз превращались в пшик. Помню, играл в детстве пачкой этих бумажек, бабушка с дедушкой копили их всю жизнь, там было где-то на пару небольших квартир, автомобилей, и все это превратилось в мусор. Про «дефолт» и «деноминацию» многие помнят.

Отсюда логически проистекал основной посыл для россиян: хранить деньги нужно в иностранной валюте, и основной вопрос – где и как их хранить. Понятно, что есть банки. Причем раньше был некий баланс. Условно, половина предпочитала хранить деньги где угодно, только не в России, а половина считала, что и в России нормально. Зачем, мол, куда-то вкладывать, можно ведь держать в банках на сберегательных счетах и получать при этом прибыль в валюте 7–8 %, даже, помню, чуть ли не 10–11 %. Но эти времена закончились. Сегодня валютные вклады дивидендов не приносят, зато приносят потенциальные риски.

Истина где-то рядом

А теперь логически свяжем два первых пункта этой главы.

Мы на генетическом уровне склонны к владению недвижимостью, и еще мы хотим хранить и приумножать деньги, причем в среде с минимумом рисков и максимумом комфорта. Банковские вклады открывать бессмысленно, дивидендов они не приносят, в каких-то сложных финансовых механизмах большинство людей не разбирается, поэтому один из самых понятных и действенных инструментов – инвестиции в иностранную недвижимость.

Как это работает

Постараюсь коротко и понятно описать основные направления инвестирования в иностранную недвижимость с целью сохранения и прироста капитала, а потом приведу конкретные страны с примерами, какие направления там оптимальны.

1. Прямые инвестиции в жилую недвижимость. Самое простое и понятное направление. То есть купить, например, квартиру в новостройке, затем сдавать ее в аренду, получая постоянный, хоть и не всегда гарантированный доход, ну и рассчитывать на какой-то прирост стоимости в обозримом будущем.

2. Спекуляции с недвижимостью на этапе планов и начальных стадий строительства. Механизм, достаточно известный и в России. В этом случае объект покупают дешевле на стадии котлована и хотят продать дороже при сдаче в эксплуатацию. В Европе есть две действующие модели инвестиций в строящееся жилье, условно «немецкая» и «английская».

«Немецкая» модель: вы оплачиваете стоимость строительства по этапам. Размер взносов определяется продавцом по его усмотрению в соответствии с фактическим ходом стройки, но их не может быть больше семи и процент каждого взноса четко определен законом. 25 % вносится после начала земляных работ. Дальше, по мере строительства, взносы добавляются. Например, 5,6 % составляет взнос на строительство поверхности крыши и водостоков, 7 % – на установку окон с остеклением, 4,2 % – внутренние штукатурные работы. По завершении строительства здания, включая столярные работы, вносится ровно 28 %.

«Английская» модель: вы вносите депозит от 10 % до 30 % (чаще всего 20 %), а всю оставшуюся часть переводите тогда, когда стройка уже заканчивается.

Какие подводные камни? Если проекты сложные, масштабные, например, одновременно строится 500–1000 квартир, или строительство ведется в сложных условиях (резиденция или жилой дом в центре города), процесс может затянуться. Может строиться полтора-два года, а может и два – два с половиной. Так как инвесторы внесли всего 20 %, они ничем не рискуют, но за эти два – два с половиной года цены могут вырасти. И во многих странах возможна спекуляция, когда, условно, люди «заходят на планах», а потом, когда строительство уже близко к завершению, стоимость квартир вырастает на 10–30 %. Тогда можно перепродать депозит и заработать просто фантастическую прибыль, потому что вложена неполная сумма. С другой стороны, если депозит продать не удастся, придется выплачивать всю оставшуюся сумму, которая значительно выросла. Такие проблемы были и в Лондоне, когда четыре с половиной года назад случился кризис на рынке недвижимости.

3. Инвестиции в доходную недвижимость. В этом случае приобретаются доходные дома, магазины, коммерческая недвижимость, отели и т. п., которые сдаются в аренду, имеют управляющую компанию, операционную компанию. Такая недвижимость приносит регулярный фиксированный доход.