Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране

4. Девелопмент (редевелопмент). Деньги вкладываются в получение разрешений на строительство, трансформацию старых зданий, реновацию, капитальный ремонт, инфраструктурные проекты. Если проще – вы ссужаете свои деньги девелоперу (проектной компании) на проект добавленной стоимости (added value). Девелопер создает (строит, реновирует, ремонтирует и т. п.) продукт, а потом вы получаете с реализации продукта прибыль.

У инвестора есть две стратегии вложения денег в девелоперские проекты: через заем (property finance) и долевое участие. В первом варианте инвестор ссужает деньги девелоперу в обмен на гарантированный фиксированный процент и, в некоторых случаях, на часть прибыли от реализованного проекта. Во втором – предоставляя капитал девелоперу, инвестор становится полноценным участником проекта, получает прибыль, пропорциональную долевому участию, но и несет те же риски, что девелопер.

5. Непрямые инвестиции (indirect investments). Деньги вкладывают в фонд или траст (Real Estate Investment Trust), которые профессионально инвестируют в недвижимость. В России известны фонд «Рентавед» и фонд Оскара Хартманна, за рубежом есть фонды и трасты, которые торгуются на биржах и управляют многомиллионными и многомиллиардными капиталами, принося своим инвесторам дивиденды от 5–7 % до 8–10 % годовых.

Как показывает практика, вложения в банки дивидендов почти не дают. Инвестиции в арендную недвижимость в среднем приносят прибыль 3–7 %, непрямые инвестиции 8–10 %. Вклады в девелоперские проекты – 15–20 %. При разумном планировании, во всяком случае.

Как уменьшить порог входа

Что делать, если хочется участвовать в большом проекте, но денег на полноценное участие не хватает, или не хочется класть все яйца в одну корзину? Условно, если есть 500 000 долларов, а проект – на 10 млн? Существует ряд инструментов, позволяющих объединить небольших инвесторов в группы для участия в больших проектах.

Самый простой вариант – когда несколько человек объединились, создали местную компанию и вложились в инвестиционный проект. Это называется клубная сделка, Club Deal.

Еще вариант – когда инвесторы создают крупный фонд. И есть страны, которые предоставляют платформы для создания таких фондов. Это может быть, к примеру, Люксембург, это могут быть офшорные центры: Каймановы острова, Багамы. Это могут быть REIT (Real Estate Investment Trust), так называемые трасты по управлению недвижимостью, особенно популярные в США и Германии.

И есть еще одна система – это выпуск ценных бумаг (так называемых securities) – нот, еврооблигаций, которые распространяются между инвесторами, предполагают некий долевой или фиксированный доход и вкладываются непосредственно в недвижимость.

Топ стран для бизнеса

В этой главе я расскажу о странах, в которых не обязательно жить, чтобы вести там бизнес (хотя проживать там легко и приятно, но это уж вам решать). Государства рассматриваются почти исключительно в качестве инструментов для сохранения и увеличения ваших капиталов в результате операций с местной недвижимостью. Где при этом жить, по большей части неважно. Конечно, в том случае, если вы не пропустите главу под названием «Налоговый рай» и будете учитывать социальные, политические и экономические риски для владельцев капиталов.

ГЕРМАНИЯ

Германия – одна из самых лояльных и выгодных стран для покупки бизнеса и свободы передвижения капитала. Здесь возможны почти любые легальные операции с капиталом, валютные переводы, сделки по приобретению недвижимости, доступ к международным биржам.

Одна из основных ценностей Германии для инвестиций в серьезную недвижимость – реальная возможность долгосрочного планирования. Германия – страна со стабильной экономикой, политикой и кредитным рейтингом AAA по оценкам S&P, Moody's и Fitch. В условиях общемирового кризиса это важнейший инвестиционный фактор.

Инвестиции в германскую недвижимость максимально предсказуемы. Практически любая операция прописана в законе. Отношения между арендаторами и владельцами, границы ответственности, отчетность, строительные нормативы – все это строго урегулировано.

Рост цен на недвижимость – примерно 3 % в год. Рынок недвижимости в Германии не перегрет. Цены стабильно растут на протяжении последних 30 лет. В некоторых регионах рост цен в отдельные периоды достигает 10 %.

Здесь стоимость управления объектами ниже, чем, например, в Великобритании. Начиная с ХХ века Германия совершенствует систему менеджмента в недвижимости. Сегодня многие процессы автоматизированы и оптимизированы для многократного снижения стоимости управления активами.

Тут низкие процентные ставки финансирования. Фиксированная ставка на 10 лет составляет от 1,5 до 3,8 % в зависимости от объекта. На некоторые виды недвижимости можно даже получить ставку 1 %. Использование банковского плеча помогает увеличить рентабельность вложенного капитала.

Объект. Германия

Земля под застройку

Заале