Экономь налоги в коронакризис

Чтобы снизить налоговую нагрузку, без суда в такой ситуации не обойтись, но если недвижимое имущество дорогое, то игра будет стоить свеч. Оспаривая в судебном порядке исключение НДС из налоговой базы по налогу на имущество, стоит представить в суд оценку рыночной стоимости имущества. В заключении независимого оценщика должно быть сказано, что рыночная стоимость посчитана с учетом НДС. Суд должен приравнять кадастровую стоимость объекта к рыночной стоимости без учета НДС.

Следует отметить, что правильность такого подхода Верховый суд подтверждал неоднократно. Например, в определении №5-КГ17—258 от 15.02.2018 Верховный суд также пришел к выводу, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.

Вариант экономии налога на имущество, который появился благодаря изменениям законодательства

С 2020 года на основании п. 10.1 ПБУ 16/02 объект основных средств необходимо учитывать в составе оборотных, если компания перестала его использовать в связи с решением продать на сторону. По новым правилам, теперь такое имущество считается долгосрочным активом к продаже.

Из этого правила вытекает чудесный кейс – можно не платить налог на имущество с остаточной стоимости бывших основных средств, если вы планируете их продавать.

Традиционно необходимо все надлежащим образом документально оформить, издать соответствующий приказ директора, на основании которого переклассифицировать объект в долгосрочный актив. После вывода имущества из состава основных средств налог на имущество по нему платить не потребуется (п. 1 ст. 374 НК РФ).

При этом важно, чтобы этот актив по факту не продолжал использоваться как основное средство и из вашей документации это не прослеживалось. Железобетонным аргументом будет договор с покупателем на продажу объекта, причем сгодится даже предварительный договор на продажу недвижимости.

Не забудьте еще внести изменения и в учетную политику, в которой укажите, как будете отражать долгосрочные активы в бухучете. В ПБУ имеется лишь требование учитывать такие объекты обособленно, но не указано, на каком именно счете (п. 10.1 ПБУ 16/02).

Следует отметить, что кейс является легальным и безопасным, Минфин России в письме №03-05-05-01/102022 от 26.12.2019 признал, что недвижимость, которая выведена из состава ОС, обложению налогом на имущество не подлежит.

Риски претензий со стороны контролеров могут возникнуть лишь в том случае, если они проверят реальность операции, такое может возникнуть, если продажа явно затянется. При данных обстоятельствах они могут вникнуть в предварительный договор и даже допросить сотрудников, в том числе и контрагента. В таком случае, если сотрудники ФНС смогут доказать, что по факту сделка является притворной, можно получить доначисление налога и санкции (постановление АС Московского округа № А40—77936/2018 от 29.04.2019).

Как изменить кадастровую стоимость имущества

Иметь в своей собственности квартиру или другое имущество означает, что придется нести постоянные расходы, в том числе платить регулярные налоги. С 2020 года для расчета налога на любое имущество применяется такой параметр, как его кадастровая стоимость. В большинстве случаев при установлении этого показателя оценщик использует метод оценки, который предполагает расчет стоимости одного кв. м на определенной территории.

Вследствие применения этого метода не учитываются особенности имущества, например, квартиры, что приводит к занижению или завышению кадастровой стоимости. В случае ее завышения собственнику придется платить более высокий налог за имеющееся у него имущество.

Причины неправильных расчетов могут быть следующими:

• не учитывались месторасположение и тип объекта недвижимости;

• не принимались во внимание сведения об инфраструктуре, инженерных коммуникациях;

• использовались разные данные о датах установления кадастровой и рыночной стоимости;

• не учитывался размер рыночной стоимости аналогичных объектов, которые расположены в данной местности.

В законе предусматривается возможность оспорить выводы оценщика и кадастровую стоимость. Таким правом обладают сам собственник и другие заинтересованные лица, в частности, наследники. Чтобы уменьшить кадастровую стоимость, необходимо доказать наличие нарушений в ее расчетах.

Для того чтобы пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости, нужны определенные основания:

• при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения;

• рыночная стоимость была установлена в дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями нужно понимать ошибки, которые были допущены во время проведения оценки недвижимости.