Инвестиции в недвижимость

Посредничество обходится сравнительно дешево и является более предпочтительным по сравнению с другими формальными методами улаживания споров, но только в том случае, если оно завершается успешно. Если же посредник потерпел неудачу, то стороны возвращаются к исходной точке, потеряв попусту и время, и деньги. Поскольку посредничество зачастую доказывает свою эффективность, во многих договорах по недвижимости предусматривается обращение к этому способу перед арбитражем и судебным разбирательством. Лично я рекомендую включать это положение во все контракты.

Несколько лет назад я представлял интересы одного клиента в споре, который уже созрел до стадии обращения к посредничеству. Обе стороны согласились нанять очень уважаемого посредника за гонорар в размере 10 тысяч долларов в день, и мы всей компанией полетели в Сан-Франциско, чтобы предложить ему принять участие в улаживании разногласий.

Несмотря на то, что посредник обладал большим опытом и отличной репутацией, он потерпел полное фиаско и не смог добиться предложений по урегулированию ни от одной из сторон. Мой клиент был настолько заинтересован в разрешении конфликта, что вопреки моим советам начал снижать свои требования по отношению к другой стороне, не дожидаясь от нее ответных шагов. Фактически, он вел переговоры против самого себя и в конечном итоге снизил сумму своих требований (вполне справедливых, на мой взгляд) с 500 тысяч долларов до менее чем 100 тысяч. Противная сторона должна была бы моментально уцепиться за такое предложение, но возобладали амбиции.

Дело попало в суд и окончательно разрешилось только несколько лет спустя, когда вице-президент компании, выступавшей в роли нашего противника (кстати, сам по образованию юрист), напрямую позвонил мне и сказал, что хочет уладить разногласия немедленно. По его словам, расходы на ведение процесса стали уже абсолютно неприемлемыми. Он заявил, что гонорар его адвоката превысил миллион долларов, а конца затянувшемуся процессу до сих пор не видно. В ответ я заметил, что его адвокат после одного из недавних слушаний хвастался, что купил себе новую машину. В конце концов наши противники согласились выплатить моему клиенту 850 тысяч долларов, хотя с помощью посредника они могли бы обойтись всего 100 тысячами. По моим подсчетам, судебный процесс обошелся им более чем в 2 миллиона долларов, и все только потому, что они не приняли предложения моего клиента в процессе посредничества. Не повторяйте подобных ошибок!

Подумайте об арбитраже

Если самостоятельные переговоры и вмешательство посредника заканчиваются неудачей, то имеет смысл задуматься об арбитраже как альтернативе судебного разбирательства. Арбитраж проводится под руководством третейского судьи, услуги которого оплачиваются обеими сторонами, в то время как обычный судебный процесс ведется на деньги федерального правительства или правительства штата. Во многих договорах по недвижимости вместо судебного разбирательства предусмотрен именно арбитраж. Если договор содержит подобное положение, то стороны должны пытаться разрешить свои противоречия именно таким путем, и любое обращение в суд одной из сторон будет отклонено в пользу арбитражного разбирательства в соответствии с договорными условиями.

Третейский судья заслушивает доводы сторон и принимает окончательное и обязывающее решение, основанное на их аргументах и законе. Возможности обжалования не устраивающего вас решения третейского суда весьма ограничены. Арбитраж осуществляется быстрее и дешевле, чем судебный процесс, но в наши дни уже возникают сомнения в преимуществах третейского суда над обычным. Поскольку третейский судья оплачивается обеими сторонами, его отказ выслушать все имеющиеся доводы может стать поводом для обжалования. Поэтому арбитраж может тянуться целую вечность и в конечном итоге обходится порой дороже судебного заседания.

Качество арбитража во многом зависит от умения третейского судьи правильно разрешать споры. Поскольку достоинства арбитража не очевидны, то тенденция к такому способу улаживания противоречий в последнее время несколько снизилась. Из многих контрактов исчезает оговорка о предпочтении арбитража перед обычным судебным разбирательством. Так, например, недавно на Гавайях стандартная форма договора купли-продажи недвижимости, используемая брокерами, была пересмотрена, и из нее было удалено положение об обязательном арбитраже.