Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Разработчики Концепции развития гражданского законодательства объясняли сложившийся в отечественной цивилистике подход по регистрации помимо прав на недвижимое имущество в статике также и сделок, отражающих их динамику, тем, что «в подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость»92. В целях устранения возникавших на практике проблем по двойному объему работы регистрирующих органов, излишней нагрузке на субъектов подлежащих регистрации сделок в настоящее время Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в ст. 8 установил, что с момента вступления его в законную силу (с 01.03.2013 г.) не подлежат применению правила о государственной регистрации сделок купли-продажи жилых помещений, предприятий, а также договоров дарения недвижимого имущества и его отчуждения под выплату ренты.

Тем не менее в научной литературе существовавшая (а также и существующая ныне для договоров аренды недвижимости) двойная регистрация ограничений как самих вещных прав, так и сделок объяснялась следующим образом. В частности, профессор Б.М. Гонгало подчеркивал, что ограничения вещных прав могут быть обусловлены непосредственно соглашениями, заключаемыми между субъектами гражданского права, ввиду чего последние подлежат регистрации в качестве «стеснений» соответствующих вещных прав93.

В.В. Чубаров, рассуждая о требовании регистрации сделок с недвижимостью, приходит к выводу, что поскольку в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав перечислен целый ряд договоров (аренда, договор доверительного управления и др.), регистрация которых должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на конкретный объект недвижимости, то «будучи по своей природе обязательственными, эти ограничения приравнены законом к вещным (сервитуту, аресту, ипотеке)»94.

Соглашаясь с данной точкой зрения, А.Л. Ильченко распространяет на акты государственной регистрации «все признаки ненормативного акта госоргана: является юридическим актом, совершаемым государственным органом»95, она отмечает, что действие органа по государственной регистрации «имеет формальное выражение в виде документа установленной формы – свидетельства либо специальной регистрационной надписи; адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и влечет правовые последствия для этих лиц. Юридическим последствием регистрации является возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки»96.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Существуют различные классификации недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Основной классификацией считается та, что закреплена в ст. 130 ГК РФ, разделяющая недвижимое имущество на две группы:

1) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Указанные объекты признаны недвижимым имуществом в силу своей значимости и необходимости обеспечения повышенного государственного контроля за их оборотом.

2. В гражданском праве существуют и иные классификации:

1) по признаку происхождения недвижимости:

– объекты, созданные природой без участия человека;

– объекты, являющиеся результатом труда человека;

– объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;

2) по оборотоспособности недвижимого имущества:

– объекты, изъятые из оборота;

– объекты, ограниченно оборотоспособные;

– объекты, свободные в обороте;

3) в зависимости от структуры объектов недвижимости:

– простые (неделимые) недвижимые вещи;

– сложные (делимые) недвижимые вещи;

4) по значимости вещей:

– главные вещи;

– принадлежности.

Каждый из вышеуказанных видов имущества имеет свои особенности, в том числе значимые и для исполнительного производства. Особым статусом как объект гражданских прав и как объект взыскания обладают также:

– предприятия как имущественный комплекс;

– здания и сооружения;

– жилые помещения;

– космические объекты.

3. Законодательство об исполнительном производстве не разделяет на виды непосредственно недвижимое имущество должника. Однако в целом как имущество, подлежащее взысканию, недвижимое имущество в исполнительном производстве может быть классифицировано следующим образом:

1) в зависимости от возможности обращения взыскания на имущество:

– имущество, подлежащее взысканию;

– имущество, не подлежащее взысканию;