Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Как правило, к ограниченным вещным правам относят: права пользования и владения нанимателя жилого помещения и лиц, совместно проживающих с нанимателем; право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ), по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); залоговое право, соединенное с владением; право аренды, соединенной с владением; ипотечное право; право удержания; право доверительного управления; право арендатора недвижимости; право пользования участком недр на условиях соглашения о разделе продукции (Федеральный закон от 30.12.1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»85)86.

Несмотря на то что все без исключения вещные права являются основанием возникновения юридической связи между субъектом права и объектом недвижимости, в исполнительном производстве закон четко установил перечень вещных прав, позволяющих квалифицировать определенный объект недвижимости как объект взыскания. При этом необходимо иметь в виду, что вещные права лиц, не являющихся собственниками, на определенное имущество при переходе права собственности на указанное имущество к другому лицу не теряют своей силы и продолжают находиться под гражданско-правовой защитой от любых их нарушений (ст. 216 ГК РФ).

Таким образом, одним из признаков недвижимого имущества как объекта взыскания может являться наличие ограниченных вещных прав третьих лиц на определенный объект недвижимости (помимо права хозяйственного ведения и права оперативного управления), принадлежащей на праве собственности должнику.

Именно в природе вещных прав в отечественной юридической науке исторически усматривались причины необходимости введения системы регистрации вещных прав на недвижимое имущество87.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как отмечалось ранее, на сегодняшний день является одной из основных особенностей правового режима недвижимого имущества. Согласно ГК РФ по общему правилу государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. В случаях, предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат также иные права (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Любая динамика указанных прав (их возникновение, переход и прекращение, ограничения этих прав) также подлежит государственной регистрации, что отражено в легальном определении процедуры государственной регистрации, которое звучит следующим образом: «Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, являющийся доказательством существования зарегистрированного права»88. Отталкиваясь от данного определения, В.В. Чубаров выделяет следующие отличительные черты регистрации:

1) это акт юридического значения, с совершением которого закон связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

2) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость, что подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

3) это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость89.

Государственную регистрацию как систему в юридической литературе характеризуют также следующими признаками: «1) единство процедуры; 2) единство регистрирующих органов; 3) ведение ЕГРП; 4) открытость сведений о государственной регистрации прав»90.

Рассматривая вопрос соотношения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с ним, т.е. прав обязательственных, отметим, что законодатель последними изменениями гражданского законодательства, отменившими государственную регистрацию сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй ГК РФ, за исключением договора аренды недвижимого имущества91, пошел по пути отмены двойной регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества.