Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор

С одной стороны, такой способ купить квартиру выглядит очень выгодным и безопасным. Но есть некоторые нюансы, о которых я хочу вам рассказать.

1. Привязка стоимости квадратного метра к курсу доллара.

Несмотря на то, что мы живем в Украине и национальной валютой у нас является гривна, цена в договоре с застройщиком указывается с привязкой к доллару по курсу Нацбанка на момент подписания договора (в нашем примере это 25 000 гривен за кв. м). Если курс доллара по отношению к гривне будет меняться (а на сегодняшний день гривна, к сожалению, продолжает обесцениваться), то сумма ежемесячных платежей тоже будет расти. Коэффициент изменения курса у каждой компании разный – тут надо внимательно изучать договор, который планируете подписывать.

Я слышала, что есть такие компании, которые на определенный срок (обычно не больше года) фиксируют часть суммы в гривне, но лично мне вживую такие компании не попадались.

2. Право собственности на квартиру.

Право собственности на квартиру невозможно оформить, пока не выплачена рассрочка. Вы становитесь собственником квартиры лишь после того, как внесете последний взнос по договору. В основном, сроки последнего взноса и ввода дома в эксплуатацию примерно совпадают. А если рассрочка выдается на более длительный срок, то чаще всего после завершения строительства подписывается договор аренды, согласно которому вы можете находиться в квартире, делать в ней ремонт и даже жить, оплачивая арендную плату застройщику. Но все равно при этом право собственности не получите до полного погашения суммы рассрочки по договору.

3. Фиксация стоимости квадратного метра.

К сожалению, большинство застройщиков, помимо привязки стоимости квадратного метра к доллару, прописывают в договоре возможность увеличения его стоимости. Чем ближе сроки сдачи дома, тем выше стоимость квадратного метра. То есть платежи могут вырасти не только из-за перемены курса гривны по отношению к доллару, но и по мере приближения даты ввода в эксплуатацию. То есть ваши 25 000 гривен за кв. м могут увеличиться, к примеру, до 26 000 гривен исходя из обновленного прайса, и ваши 0,55 метров будут стоить уже не 13 750 гривен в месяц, а 14 300.

4. Рассрочка более, чем на 3 года.

Когда рассрочка выдается на срок, превышающий 3 года, – это уже не беспроцентная рассрочка. В таких случаях она выдается под 10–15 % годовых. Поэтому важно просчитать, насколько она вам будет выгодна и только тогда принимать решение о покупке квартиры на таких условиях.

Есть еще один способ добыть денег на покупку жилья. Это ипотека, которой посвящена вся следующая глава.

Что нужно знать об ипотеке

Ипотека – это деньги, которые вы берете в долг у банка под залог недвижимости (той самой, которую вы покупаете или иной недвижимости, собственником которой вы уже являетесь). То есть это деньги в кредит, гарантией возврата которых является переданное в ипотеку недвижимое имущество (закон Украины “Про ипотеку”).

На момент 2020 года большинство банков выдает ипотеку, если претендент на нее удовлетворяет таким условиям:

• возраст от 21 года,

• возраст не старше 65 лет к моменту полного погашения кредита,

• наличие стабильного официального дохода,

• стаж на последнем месте работы не менее 12 месяцев,

• минимальный доход на семью – 21 тысяча гривен в месяц,

• хорошая кредитная история.

На ипотеку решиться трудно по понятным причинам. Но все же многие рассматривают этот вариант покупки жилья. Ведь кажется, что при среднестатистическом доходе отложить нужную сумму достаточно сложно. А квартира всегда нужна поскорее.

Давайте посчитаем, сколько лет придется откладывать на квартиру?

В среднем, на сегодняшний день ежемесячный доход на одного человека по Украине составляет 9–10 тысяч грн. Если каждый месяц откладывать 30 % от заработка (2–2,5 тысячи грн), то за 10 лет можно собрать около 200 тысяч грн. Но этого не хватит даже на однокомнатную квартиру (по крайне мере, в Киеве и области). Чтобы купить небольшую квартиру и побыстрее, необходимо зарабатывать не меньше 1 000 долларов в месяц (на сегодняшний день это 27 тысяч грн). Эту сумму зарабатывают немногие. Выходит, чтобы не ждать годами, стоит взять ипотеку?

Давайте посмотрим.

У каждого кредита есть своя ставка. Ставка по кредиту – это годовой процент, который вы заплатите за использование денег банка. Она зависит от размера первоначального взноса, срока, на который выдается кредит и от того, покупаете ли вы квартиру в новострое или на вторичном рынке.

Средняя процентная ставка по кредитам в Украине (на март 2020 года) такая:

• на 10 лет – 20,92 % в год,

• на 15 лет – 20,69 % в год,

• на 20 лет – 20,37 %. год.

Почему так много? Спрос на ипотеку был и будет всегда. Но поскольку ипотека – банковский продукт с небольшой доходностью и высокими рисками, банки предпочитают ей более короткие виды кредитования с меньшими рисками. А большие риски закладывают в большие ставки. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, это легко объяснимо.

Давайте теперь разберем ситуацию нагляднее.