Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. Заключение договора найма является одной из основных форм оформления взаимоотношений пользования жилыми помещениями специализированного жилого фонда. В исключительных случаях жилье предоставляется в безвозмездное пользование в целях обеспечения социальной защиты отдельных категорий граждан в порядке ст. 98 ЖК РФ. С социально нуждающимися гражданами заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Сторонами договора найма специализированного жилья выступают наймодатель и наниматель. От лица собственника (наймодателя по договору) может действовать федеральный орган исполнительной власти, если жилое помещение предоставляется из государственного жилищного фонда РФ, государственный орган субъекта РФ, если жилое помещение предоставляется из жилищного фонда субъекта РФ) или орган местного самоуправления, если предоставляемое жилое помещение является муниципальной собственностью. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вместо органов местного самоуправления действуют исполнительные органы власти городов. Собственник также вправе наделить полномочиями по заключению от его имени договора найма любое физическое или юридическое лицо по своему усмотрению (например, государственное унитарное предприятие).

В роли нанимателя выступает гражданин, который не обеспечен жильем в данном населенном пункте и которому предоставлено указанное жилое помещение. Нанимателем является специальный субъект: гражданин из числа беженцев или вынужденных переселенцев; ветеран; лицо, оставшееся без попечения родителей; военнослужащий, проходящий службу по контракту, и т. п. Свой особый правовой статус, который дает ему право занять помещение специализированного жилого фонда, наниматель должен подтвердить документально: удостоверением беженца, переселенца, ветеранским удостоверением утвержденной формы и т. п.

Основной обязанностью наймодателя является передать нанимателю специализированное жилое помещение во временное владение и пользование, а нанимателя – вносить плату за пользование помещением.

Договор носит временный характер. Условие о сроке обычно содержится в договоре, но существенным не является.

К существенным условиям договора найма специализированного жилого помещения, которые обязательно должны содержаться в любом таком договоре, относятся: предмет договора; права и обязанности наймодателя; права и обязанности нанимателя; права и обязанности членов семьи нанимателя; состав лиц, вселяемых в специализированное жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя; иные условия, которые должны быть включены в договор найма специализированного жилого помещения в соответствии с типовым договором, а также по настоянию хотя бы одной из сторон (ст. 432 ГК РФ).

По своей структуре такой договор найма обычно состоит из нескольких разделов, а именно: предмет договора, права и обязанности нанимателя и членов семьи, права и обязанности наймодателя, расторжение и прекращение договора, внесение платы по договору, иные условия.

По общему правилу предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение – дом, часть дома, квартира, часть квартиры или часть комнаты в общежитии (койкоместо, которое предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека).

Основная часть условий договора найма специализированного жилого помещения, в том числе и типового, определяется нормами данной статьи и раздела IV ЖК РФ.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт, который оформляется письменным решением в произвольной форме о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения. Решение принимается в отношении одного конкретного помещения или нескольких помещений, в которых указывается лицо, с которым будет заключен договор найма.

С 1 марта 2005 г. выдача какого-либо ордера на занятие помещения отменена.

3. Договор найма специализированных жилых помещений должен иметь письменную форму. Несоблюдение простой письменной формы не означает, что сделка не действительна (ст. 162 ГК РФ). Ведь на практике бывают случаи, когда лицо фактически заселяется со своей семьей в предоставленное помещение, а договор с ним заключить «забывают». Жилищные правоотношения существуют, хотя они и не оформлены должным образом. Это значит, что права и обязанности нанимателя и наймодателя имеют место в силу закона. В частности, наниматель должен использовать жилье по назначению и вносить ежемесячные платежи.