Читаем Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации полностью

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Правовое последствие несоблюдения формы договора найма состоит в том, что в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена и что она была совершена на определенных условиях. Доказательства могут быть только письменными: для нанимателя это квитанции об оплате за коммунальные услуги, договоры на проведение текущего ремонта и установку пластиковых окон в жилом помещении, заключенные с третьими лицами, и другие документы, которыми он сможет подтвердить факт своего проживания в помещении.

Наймодатель, в свою очередь, в случае невнесения платы за фактически занятое помещение и обращения в суд с иском о взыскании такой платы за период проживания при отсутствии письменного договора должен будет предъявить любые другие письменные доказательства, свидетельствующие о том, что отношения по найму помещения имели место.

Государственной регистрации или нотариального удостоверения договор найма не требует.

Не имея на руках экземпляра договора найма, наниматель и члены его семьи не смогут зарегистрироваться в занимаемом ими помещении.

4. В пункте 4 комментируемой статьи содержится условие, которое не допускает сдачу в поднаем таких жилых помещений. Помимо этого, наниматель жилого помещения специализированного фонда не вправе продавать, дарить либо иным образом отчуждать занимаемое жилое помещение; приватизировать это жилое помещение; обременять его ипотекой, рентой и иными формами обременения. Вселение временных жильцов в такие помещения не запрещается.

5. Объем прав нанимателя зависит от вида и назначения специализированного жилья. В частности, любой наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

– использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ст. 17 ЖК РФ;

– обеспечивать сохранность жилого помещения;

– поддерживать надлежащее состояние жилья;

– проводить его текущий ремонт;

– своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги в период с момента заключения договора найма до его расторжения или прекращения.

Наймодатель специализированного жилого помещения, в свою очередь, обязан:

– передавать это помещение нанимателю свободным от прав на это помещение других лиц;

– принимать участие в надлежащем содержании жилого помещения и в ремонте общего имущества в доме;

– осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

– обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

6. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя, к которым относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Типовые договоры найма помещений специализированного фонда рекомендуют включать пункт, содержащий сведения о лицах, вселяемых совместно с нанимателем в жилое помещение, в раздел «Предмет договора». Содержание такого пункта договора выглядит примерно следующим образом:

«Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами следующие члены его семьи:

1) Иванова Клавдия Ивановна, мать Нанимателя;

2) Иванов Петр Сергеевич, сын Нанимателя» (см. Типовой договор найма жилого помещения фонд для временного поселения вынужденных переселенцев, утвержденный постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42).

7. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, а также типовые договоры найма специализированных жилых помещений, а именно:

– типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

– типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

– типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

– типовой договор найма служебного жилого помещения;

– типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Типовые формы являются «приблизительными», т. е. на практике заключаемые договоры найма не должны быть в точности такими, как утвержденные. Однако отступление от обязательных условий договора и требований закона не допускается. Заключаемые договоры должны учитывать конкретные условия будущего проживания нанимателей в предоставляемом помещении.

8. Комментируемая статья ничего не говорит о возможности и порядке изменения договора найма специализированного жилого помещения. Если возникает необходимость изменить отдельные условия договора, то следует воспользоваться ст. 450–453 ГК РФ, где установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров.