Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Комментарий к статье 138

1. В статье 138 ЖК РФ перечислены основные обязанности ТСЖ. Перечень обязанностей не является исчерпывающим и попутно содержится или вытекает из содержания некоторых других норм жилищного (ст. 36, 39, 40 ЖК РФ) и гражданского (ст. 209–211 ГК РФ) законодательства об обязанностях любого собственника имущества.

Многие из указанных в ч. 1 статьи обязанностей ТСЖ касаются его взаимоотношений с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. В частности, установлено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с такими собственниками помещений в этом доме. С собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ, товарищество может не заключать договоры управления многоквартирным домом. Отношения, возникающие между ТСЖ и его членами при осуществлении функций управления многоквартирным домом, регулируются ЖК РФ и уставом товарищества. С собственниками помещений могут заключаться договоры подряда, поставки, возмездного оказания услуг.

ТСЖ обязано выполнять все обязательства, взятые на себя по договору. При невыполнении этих обязательств ответственность ТСЖ несет как самостоятельное юридическое лицо. Члены ТСЖ по обязательствам ТСЖ не отвечают.

Одной из обязанностей ТСЖ является обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Виды работ по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме регламентированы постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». В частности, в число таких работ входит:

– проведение профилактических осмотров (обследований) жилищного фонда, инженерного оборудования, придомовых территорий;

– наладка инженерного оборудования обслуживаемых зданий, включая диспетчерское и аварийное, подготовка к сезонной эксплуатации;

– работы аварийного характера в жилых зданиях;

– подготовка жилых зданий к сезонной эксплуатации;

– выполнение планово-предупредительных (профилактических) ремонтов;

– работы по санитарному содержанию придомовых территорий, такие, как уборка мест общего пользования и придомовой территории, уход за зелеными насаждениями;

– обеспечение бесперебойного функционирования электросетей, канализационных и очистительных сооружений, лифтов, систем и коммуникаций водообеспечения, отопления, средств телевизионного и радиовещания, системы вывоза мусора и других элементов коммунального хозяйства.

Законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ представляет либо в силу прямого указания закона, либо на основании доверенности, оформленной в порядке ст. 185 ГК РФ. ТСЖ вправе также представлять интересы собственников помещений, которые не являются членами товарищества. Представлять законные интересы граждан товарищество обязано в отношениях с третьими лицами, любыми государственными и муниципальными органами, организациями.

Товарищество обязано принимать любые законные меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме. Указанная обязанность подразумевает возможность обращений ТСЖ в любые органы и организации для предотвращения нарушений, в том числе в органы внутренних дел, органы прокуратуры, суды, правительства, комиссии и комитеты субъектов РФ, общества защиты прав потребителей, иные общественные и юридические организации. Для этого ТСЖ может делать запросы, направлять письма и сообщения, делать заявления и публикации в СМИ, отправлять иски, жалобы и заявления и использовать любые другие способы защиты.