Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Комментируемая статья выделяет ТСЖ, создаваемые в строящихся многоквартирных домах, как особый «вид» товариществ, общий порядок и условия создания которых установлены ст. 136 ЖК РФ. Тем не менее каких-либо отличительных особенностей, помимо указанных в данной статье, ТСЖ в строящихся многоквартирных домах не имеют. Причем эти особенности касаются скорее не самого ТСЖ как юридического лица, а статуса членов товарищества. Перечислим эти особенности: многоквартирный дом, в котором создается ТСЖ, не сдан в эксплуатацию и является строящимся (на какой из стадий строительства, значения не имеет); будущие собственники квартир (помещений) многоквартирного дома свидетельств о праве собственности не имеют и являются участниками долевого строительства на основании договоров или иных законных оснований; участниками (членами) ТСЖ могут быть соинвесторы, участвующие в инвестировании строительства многоквартирного дома по договорам инвестирования, лица, участвующие в финансировании строительства дома в соответствии с заключенными договорами, целью которых является приобретение помещения в собственность после строительства; заказчики строительства дома; застройщики; органы государственной власти и местного самоуправления; иные лица в случае, если они будут иметь право собственности на помещения в строящемся доме.

Общее количество «товарищей» не может составлять менее двух лиц. Право создавать и быть членами ТСЖ в строящемся доме имеют будущие собственники любых помещений (физические и юридические лица) в многоквартирном доме – как жилых, т. е. квартир, так и нежилых помещений (см. ч. 6 ст. 146 ЖК РФ).

Сложностью, которая после создания такого ТСЖ может возникнуть при определении субъектного состава складывающихся отношений, является возможное изменение состава участников ТСЖ в результате наследования, уступки, иного отчуждения права и т. п. Когда участники ТСЖ еще не оформили свое право на помещения в доме, такая путаница является более вероятной и существенной.

ТСЖ может быть создано и в реконструируемом доме. Членами такого ТСЖ могут быть лица, которым на праве собственности принадлежали помещения в этом доме до начала его реконструкции и которые будут иметь право собственности на помещения после его реконструкции. По аналогии с ТСЖ в построенных домах ТСЖ в строящемся доме может быть создано при объединении нескольких строящихся многоквартирных домов с учетом требований ст. 136 ЖК РФ.

Порядок создания и деятельности, структура органов ТСЖ в строящемся многоквартирном доме являются общеустановленными для всех ТСЖ (ст. 135–136 ЖК РФ).

По завершении строительства многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию ТСЖ сохраняет прежний статус. При необходимости вносятся изменения в отдельные положения учредительных документов (устав) ТСЖ. Например, могут появиться новые цели и задачи ТСЖ (если они не были заранее предусмотрены в первоначальном варианте устава).

ТСЖ вправе участвовать в работе государственной комиссии по приемке построенного дома, а также государственной комиссии по сдаче-приемке дома в эксплуатацию и управление. При этом ТСЖ в строящемся доме, созданные в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ, должны иметь преимущественное право на управление этим многоквартирным домом после его сдачи в эксплуатацию.

2. Норма п. 2 комментируемой статьи носит бланкетный, т. е. отсылочный, характер. Ссылка на ст. 45–48 ЖК РФ обоснована: общий порядок проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе порядок голосования по вопросам повестки дня, является одинаковым для всех рассматриваемых случаев.

На общем собрании будущих собственников помещений в строящемся доме принимается решение о создании ТСЖ, утверждается проект устава, определяется кандидатура председателя правления товарищества. Все принятые решения оформляются протоколом общего собрания.

Создание ТСЖ в строящемся многоквартирном доме позволяет застройщику с момента ввода в установленном порядке дома в эксплуатацию передать оставшееся после реализации прав на помещения многоквартирного дома общее имущество на баланс существующего ТСЖ и «освободиться» от несения расходов и ответственности за названное имущество.

Самым сложным моментом, как показывает практика, является получение полного объема достоверной информации о числе и реквизитах будущих собственников помещений в многоквартирном доме, технических характеристиках помещений дома, а также обеспечение достаточной явки на общее собрание. На такое собрание будущие собственники помещений или их представители должны явиться в таком количестве, чтобы в общей сложности они имели не менее 51 % голосов.