Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Количество голосов, которым на общем собрании обладает каждый будущий собственник помещения, обычно пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество будущего собственника помещения (помещений) в строящемся доме пропорциональна общей площади данного помещения (помещений). Учитывая, что размер площади, указанный в договоре о долевом участии в строительстве, далеко не всегда соответствует фактическому размеру законченного строительством помещения в доме, число голосов, принадлежащих каждому из членов созданного ТСЖ после принятия дома в эксплуатацию, подлежит пересмотру и уточнению в соответствии с фактически сданной площадью.

Расчет долей производится с учетом того, что за 100 % долей (голосов) всех будущих собственников помещений берется суммарная площадь всех помещений в строящемся доме, которые подлежат последующей передаче в собственность после строительства дома.

Окончательное решение общего собрания будущих собственников помещений может быть принято путем заочного голосования опросным методом.

Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается большинством голосов, т. е. если «за» проголосовало более 50 % голосов от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании или принявших участие в голосовании путем заочного голосования. При этом по аналогии с ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

3. Вопросу о государственной регистрации ТСЖ в многоквартирных домах посвящен комментарий к ст. 135, 136 ЖК РФ. Государственная регистрация ТСЖ в строящихся домах производится в общем порядке. Заявление о государственной регистрации создания ТСЖ подается в регистрирующий орган – орган налоговой инспекции по месту нахождения (юридическому адресу). В уставе ТСЖ обязательно отражается то обстоятельство, что ТСЖ создается в строящемся доме.

На практике ТСЖ как юридическое лицо может быть создано, если определится круг лиц, которые приобретают право собственности на жилые помещения в таком доме. Такие сведения имеются у организации-застройщика.

В целом, как уже говорилось, никаких особенностей при создании товарищества на стадии строительства многоквартирного дома или компактной застройки определенного земельного участка (участков) законодательство не устанавливает.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Комментарий к статье 140

1. Понятие «реорганизация» означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другому (другим) лицу (лицам). Понятия «преобразование» и «реорганизация» в гражданском законодательстве соотносятся как часть и целое.

Реорганизация юридического лица возможна в четырех формах: в форме слияния, присоединения, выделения и преобразования.

Реорганизация ТСЖ в форме преобразования представляет собой изменение организационно-правовой формы такого товарищества, в результате которого возникает юридическое лицо другого вида, а именно жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Гражданским законодательством, определяющим порядок реорганизации, на которое ссылается комментируемая норма, являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», действующий в редакции от 27 июля 2007 г., а также иные правовые акты, принятые в соответствии с указанным федеральным законодательством, наиболее важным из которых является постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439.

Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица установлены в ст. 58 ГК РФ. При слиянии права и обязанности каждого из юридических лиц переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица.