Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Вопрос о создании ТСЖ решается на общем собрании членов. Список членов товарищества при создании ТСЖ составляется на основании листа регистрации и является неотъемлемой частью первого протокола, который подписывают все члены создаваемого товарищества. Число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать 50 % от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. От имени несовершеннолетних членов кооператива выступают их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке.

Отсюда следует, что участники могут являться учредителями при условии, что они участвуют в учредительном собрании кооператива с правом голоса (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ). Приложением к подаваемому заявлению должен быть документ, подтверждающий право собственности лица на занимаемое помещение в многоквартирном доме. Это может быть или свидетельство о праве собственности на жилое помещение с правоустанавливающим документом (договором купли-продажи, дарения, свидетельством о праве на наследство и т. п.), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством права собственности на жилые и нежилые помещения в доме, как это указано в абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с момента вступления этого Закона в силу.

Каждый сособственник имеет право вступить в члены товарищества, если помещение принадлежит лицам на праве общей или совместной долевой собственности.

По общему правилу возможность вступить в члены ТСЖ имеется у дееспособного гражданина, достигшего 18 лет или вступившего в брак ранее этого возраста. Приобрести полную дееспособность может несовершеннолетний, достигший 16 лет, в порядке эмансипации (ст. 27 ГК РФ). Интересы недееспособных, несовершеннолетних собственников представляют их опекуны или попечители и законные представители. Четкие условия и требования, необходимые для членства в товариществе, обязательно содержатся в уставе. Они не должны противоречить требованиям законодательства.

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества. Внесения вступительного вноса для приобретения членства в ТСЖ (в отличие от членства в жилищном кооперативе) не требуется.

3. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ). Это означает невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства собственников помещений в многоквартирном доме объединиться в товарищество (постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска»).

Собственники помещений в многоквартирном доме, не вступившие в ТСЖ, обязаны заключить с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и несении расходов по его содержанию, эксплуатации и ремонту. Товарищество не имеет права нарушать права домовладельцев, которые не вступили в ТСЖ, устанавливать льготы только для членов ТСЖ или возлагать на нечленов товарищества дополнительные обязанности, которые выходят за рамки возмещения необходимых затрат, связанных с управлением и эксплуатацией жилья. Споры по данным вопросам решаются путем судебного разбирательства.

Добровольность членства в ТСЖ означает и возможность свободного выхода из товарищества. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о возможности исключения члена из ТСЖ. Порядок выхода члена товарищества должен быть предусмотрен уставом ТСЖ. Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности, может быть исключен из членов товарищества, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Комментарий к статье 144

1. В комментируемой статье содержатся сведения об органах управления товариществом, которые носят общий характер. Под органом управления ТСЖ следует понимать лицо или совокупность лиц, уполномоченных действовать в соответствии с ЖК РФ, иными правовыми актами и учредительными документами ТСЖ. Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными.

В статье идет речь об общем собрании членов товарищества и правлении товарищества.

Компетенция, порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определены специальными нормами, содержащимися в ст. 145 и 146 ЖК РФ. Компетенция и порядок деятельности правления ТСЖ содержатся в ст. 147 и 148 ЖК РФ.