Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

2. Товарищество собственников жилья может заниматься возведением, переустройством или реконструкцией помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, а также на прилегающей территории (например, строительство гаражного блока или погребов).

По решению общего собрания членов ТСЖ доход от его хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на уставные цели.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Этими Правилами утвержден состав имущества многоквартирного дома, требования к его состоянию, перечень мероприятий, которые позволяют поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии.

Общее имущество согласно ст. 10 Правил содержания общего имущества должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. Для поддержания такого состояния товариществу необходимо производить: регулярный осмотр общего имущества; обеспечивать освещение помещений общего пользования; обеспечивать установленные законодательством уровни температуры и влажности в помещениях общего пользования; проводить уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; производить сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; принимать меры пожарной безопасности; производить содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества, и т. п.

Товарищество должно своевременно производить текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме.

Текущим ремонтом здания принято считать ремонт, который осуществляется с целью полного восстановления работоспособности сооружения, а также систем инженерного оборудования. В текущий ремонт здания может входить замена окон и дверей, восстановление тепловой изоляции, заделка выбоин и трещин, ремонт электрической сети, осуществление малярных работ и многое другое. Исчерпывающего перечня работ, которые выполняются при осуществлении текущего ремонта, не существует. Текущий ремонт зданий рекомендуется проводить раз в 3–5 лет.

Капитальный ремонт направлен на полное или частичное устранение износа конструкций дома и систем инженерного оборудования. В него включается монтаж стен, перегородок, окон и дверей, сантехнические работы, работы по выравниванию той или иной поверхности, отделочные работы, утепление зданий и даже благоустройство дворовой территории. Рекомендуемая периодичность проведения капитального ремонта составляет 10–15 лет.

До 1 января 2007 г. государственная или муниципальная власть обязана была производить капитальный ремонт домов в соответствии с установленными нормами и в установленные сроки.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к статье 153

1. Комментируемая статья является первой статьей раздела VII «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». В ней устанавливается обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги теми лицами, которые владеют, пользуются жилыми помещениями (т. е. проживают в них) или же обязаны нести бремя содержания имущества в силу наличия права собственности на объект недвижимости.