Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

У члена ЖСК или жилищного кооператива обязанность нести расходы на оплату пользования жилым помещением и коммунальными услугами возникает с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (см. комментарий к ст. 111, 121, 124 ЖК РФ).

Государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов власти должны нести бремя содержания жилых помещений из состава государственного или муниципального жилищного фонда до момента их заселения. При этом под заселением следует понимать заключение договоров, предусмотренных п. 1–3 ч. 2 комментируемой статьи.

3. Когда за счет государственных или муниципальных средств возводится новый объект строительства, до заселения «новостройки» все расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несет соответственно орган государственной власти и орган местного самоуправления или же управомоченные ими лица. Понятно, что такого рода расходы для бюджета являются нежелательными, поэтому своевременное заключение договоров найма или аренды помещений является стимулом для органов власти для ускорения процедуры передачи жилых помещений в доме для проживания граждан.

Обязанность гражданина по оплате коммунальных услуг (при использовании электричества, воды, тепла, газа для бытового потребления) наступает с момента первого фактического подключения (в установленном порядке) к присоединенной сети.

Похожая ситуация может сложиться и при расторжении договоров найма или аренды жилых помещений, когда наниматели или арендаторы выселяются из многоквартирного дома с предоставлением другого жилья, перед сносом или реконструкцией дома; до момента окончания реконструкции или фактического сноса расходы по его содержанию несет собственник многоквартирного дома.

Случаи, когда пригодное для проживания жилое помещение долгое время остается незаселенным, не являются типичными в современных условиях, когда нехватка жилья как нельзя более ощутима. Такие случаи – скорее исключение из общего правила.

4. Обязанность собственников нежилых помещений нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в комментируемой статье не упоминается.

Однако наличие такой обязанности вытекает из положений гражданского законодательства. Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что «каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению». А собственники нежилых помещений в многоквартирном доме являются участниками общей долевой собственности на общее имущество дома.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Комментарий к статье 154

1. Комментируемая статья вводит структуру обязательных платежей, разграниченную по двум критериям – по субъекту (плательщику платы за жилое помещение и коммунальные услуги) и по целевому назначению оплаты.

Плательщиками указанных видов жилищных платежей являются наниматели жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 статьи); собственники жилых помещений в многоквартирном доме (ч. 2 статьи); собственники «частных» жилых домов (ч. 3 статьи).

Оплата может дифференцироваться в зависимости от целей:

– за пользование жилым помещением (плата за наем);

– за содержание и ремонт жилого помещения;

– за коммунальные услуги.