Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Взимание оплаты за жилье и коммунальные услуги является вполне обоснованным явлением рыночной экономики. По общему правилу платность способствует развитию конкуренции и повышению качества оказываемых услуг. Согласно ст. 309 ГК РФ любые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Правовые основы платности жилищно-коммунальных услуг определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

В силу Закона своевременно и полностью вносить обязательные платежи должны все физические и юридические лица, которые владеют жилыми помещениями.

Условие о своевременности внесения платы означает, что оплата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за истекшим сроком, в порядке, установленном ст. 155 ЖК РФ.

Чтобы определить, вносится оплата полностью или частично, нужно обратиться к положениям ст. 154 ЖК РФ о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение, а также все виды предоставленных им коммунальных услуг.

В частности, в плату за коммунальные услуги входит плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газо снабжение, отопление. Неуплата за услуги отопления (при условии их предоставления надлежащим образом) означает, что условие о полной оплате владельцем жилого помещения не исполняется.

Законом предусмотрены различные формы оплаты. Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами, в том числе лично или через третьих лиц.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

– исходя из заключенного договора. По своей правовой природе договоры социального найма, договоры найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоры аренды жилого помещения являются возмездными. Они предполагают, во-первых, оплату непосредственно за владение и пользование (или пользование) самим жилым помещением, а во-вторых, за пользование коммунальными услугами;

– исходя из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Членство в таком кооперативе лица, оформившего право собственности на жилое помещение, предполагает наличие у него обязанности нести бремя содержания собственного имущества. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива связывается с внесением паевого взноса. Жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, в пользование, а после полного внесения паевого взноса за данное помещение – в собственность;

– на основании вступившего в законную силу решения суда. Примером может быть вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Перечень оснований для возникновения обязанности по внесению платы является закрытым (исчерпывающим).

3. В комментируемой статье законодатель четко определил момент, с которого у лица возникает обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги применительно для любого из перечисленных выше оснований такой оплаты.

Если основанием для возникновения права владения и пользования жильем является заключенный договор найма или аренды, то обязанности по оплате возникают с момента заключения такого договора. Датой заключения договора в простой письменной форме является дата, когда он подписывается обеими сторонами. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с даты государственной регистрации, а именно с даты внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 219 ГК РФ).

Жилое помещение является недвижимым имуществом. Соответственно, государственной регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение прав на такое имущество (ст. 131 ГК РФ), а также аренда жилого помещения в случае заключения такого договора на срок свыше одного года. Только после осуществления такой регистрации у нового собственника или арендатора возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу приобретательской давности или в порядке наследования. Обязанность производить оплату за наследуемое жилое помещение признается с момента открытия наследства независимо от времени фактического принятия такого наследства и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит регистрации (ст. 1164, 1154, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).