Мировые финасовые кризисы. Мании, паники, крахи

Проблемы, начавшиеся на фондовом рынке в октябре 1987 г., были быстро устранены за счет того, что денежнокредитные власти своевремеп но увеличили банковскую л ик-видиость, чтобы предупредить любую нехватку кредитных ресурсов. Помогло и проведенное ранее изменение условий предоставления маржинальных кредитов. А вот рынок недвижимого имущества спасти не удалось. Начатое строительство было с трудом завершено, но новые здания уже не возводились. Доля пустующих квартир резко возросла и варьировалась в зависимости от местоположения жилья — даунтаун, центральная часть города, или предместья, которые активно застраивались в течение 1980-х гг.

Компания Rockefeller CenterPwperties, Inc. выдала закладную стоимостью в $ 1,3 млрд на расположенный в районе центрального Манхэттена Рокфеллеровский центр после того, как этот комплекс зданий был куплен компанией Mitsubishi Real Estate. Держателем закладной был Real Estate Investment

Ttvst [REIT]. В 1987 г. управляющие стремились увеличить доходы траста за счет привлечения краткосрочных кредитов на покупку облигаций с обратным выкупом, которые продавались с дисконтом. Прибыль выплачивалась участникам траста в виде дивидендов. В 1989 г. в связи с тем, что кризис на рынке недвижимого имущества прогрессировал, управляющие траста, чтобы расплатиться по своим краткосрочным долгам, стали занимать деньги, используя аккредитивы. По словам президента REIT: «В тот момент это было благоразумным решением» [15]. Анализ Хойта, указавший на то, что за обвалом, произошедшим на фондовом рынке, последует глубокое падение стоимости недвижимого имущества, оказался точен. После продолжительных мучений REIT потерпел крах.

История взрыва ценового «пузыря» наяпонском рынке недвижимого имущества, произошедшего в 1990-х it., бере г свое начало на заре 1950-х гг. когда валовой внутренний продукт страны начал быстро расти, как в номинальном, так и в реальном исчислении, оттолкнувшись от «дна», достигнутого сразу по окончании Второй мировой войны. (Только за 1951 г. размер дохода на душу населения вернулся в Японии на уровень 1940 г.) Экспорт быстро рос, как по объему, так и по номенклатуре, включая разнообразный перечень товаров от дешевых игрушек и текстиля до велосипедов и мотоциклов, а затем стали, автомобилей и электроники. Правительство начало отменять финансовое регулирование в первой половине 1980-х гг., а активные усилия Банка Японии по ограничению валютного курса иены во второй половине 1980-х привели к быстрому росту объемов денежной и кредитной массы.

Цены на недвижимое имущество устойчиво росли, хотя темпы этого роста год от года менялись. Следствием принятия мер финансового регулирования было то, что реальная доходность по банковским вкладам и другим активам с фиксированной ценой в 1950-е, 1960-е и 1970-е гг. была отрицательной; номинальная процентная ставка была ниже ежегодного уровня инфляции. Ценовой индекс жилой недвижимости, рассчитываемый исходя из стоимости жилья в шести крупных городах страны, стартовав с уровня в 100 пунктов в 1955 г., достиг значения 4100 пунктов в середине 1970-х гг. и 5800 пунктов в 1980 г. Владельцы недвижимого имущества были одними из немногих, кто в то время мог похвастать положительной доходностью. На протяжении 1980-х гг. цена недвижимого имущества выросла в 9 раз [16]. На момент достижения пикового значения цена недвижимого имущества в Японии вдвое превышала цену аналогичной недвижимости в Соединенных Штатах; величина отношения стоимости недвижимого имущества к объему валового внутреннего продукта Японии была в 4 раза больше аналогичного показателя для США [ 17].

Японский фондовый индекс Nikkei, отсчет которого начался с отметки 100 пунктов в мае 1949 г., достиг 6000 пунктов к началу 1980-х гг. Во второй половине 1980-х гг котировки акций взмыли вверх, и индекс вырос до уровня 40 000 пунктов уже в конце 1989 г. При этом объемы торговли увеличивались не столь быстрыми темпами, расширившись с 120 млрд акций в 1983 г. до 280 млрд в 1989 г. [18].