Мировые финасовые кризисы. Мании, паники, крахи

Многие из фондовых «пузырей» были тесно связаны с ценовыми «пузырями» на рынке недвижимости. Существует три различных типа взаимосвязей между этими рынками. Наличие первого типа обусловлено тем, что во многих, и особенно в маленьких, странах на ранних стадиях индустриализации существенный объем капитализации национального фондового рынка обеспечивается за счет стоимости активов строительных и риелтерских компаний, а также компаний, работающих в отраслях, связанных с недвижимостью, включая банковскую сферу. Второй тип взаимосвязи основан на том, что люди, чье благосостояние резко возрастает за счет увеличения стоимости принадлежащего им недвижимого имущества, хотят диверсифицировать свой капитал и с этой целью покупают акции, поскольку инвестиции в фондовые активы являются одним из самых простых способов диверсификации. Третья взаимосвязь представляет собой зеркальное отражение второй; частные инвесторы, быстро и легко заработав деньги за счет роста цен акций на фондовом рынке, тратят полученную прибыль на покупку более дорогих домов. Например, колебания цен на недвижимость в районе Манхэттена всегда было тесно связано с бонусами, выплачиваемыми на Уолл-стрит.

В книге Гомера Хойта «Столетняя история стоимости земли в Чикаго» [10] описываются 5 циклов подъема и падения цен на недвижимое имущество в Чикаго, наблюдавшиеся в процессе роста города. Бум, имевший место на американской фондовой бирже в 1928-1929 гг., был связан с ростом цен на земельные участки, жилые и коммерческие здания как в центре города, так и в предместьях. Эта связь сохранялась и при падении цен. В своей статье, опубликованной в Chicago Tribune в апреле 1890 г., Хойт указывал:

В периоды крушений, следующих за периодами чрезмерного роста, всегда находилась работа для людей, которые ранее покупали недвижимость по заведомо завышенным ценам. При этом они рассчитывали на то, что всегда найдется еще больший глупец, который с удовольствием заплатит за эту недвижимость еще большую цену, принеся им прибыль [11].

Репутация чикагского бума на рынке недвижимости была такова, что Берлин, охваченный спекулятивным ажиотажем вокруг недвижимого имущества на фоне эйфории после победы над Францией в 1870-1871 гг., называли «Чикаго на Шпрее» [12]. Один автор утверждал, что в Чикаго в 1871 г. каждый второй мужчина и каждая четвертая женщина инвестировали в недвижимость [13]. Раздувание «пузырей» на рынках акций и недвижимости продолжалось параллельно до лета 1873 г.

Распространение эйфории от одного рынка к другому легко объяснимо. Когда цены на активы растут с огромной скоростью, даже вдовы и сироты могут почувствовать себя победителями. Для получения доходов от прироста капитала не требуется никаких специальных навыков. Когда же цены на активы начинают падать, владельцы акций понимают, что они попали в бедственную ситуацию и должны сокращать свою задолженность. Те инвесторы, которые пользовались длинными кредитными рычагами, видят, что их капитал начинает уменьшаться гораздо быстрее, чем падают котировки акций, в результате они вынуждены продавать свои акции, или их «длинные» позиции подвергаются принудительному закрытию.

Те, кто спекулирует недвижимым имуществом, не так быстро осознают серьезность положения, в котором они оказываются с падением цен. Их кредиты — это не предоставляемые брокерами однодневные ссуды, а гораздо более долгосрочные займы. Они являются владельцами не бумажных финансовых документов, а реальных активов. Поэтому они более склонны надеяться на восстановление рынка, которое, по их мнению, уже не за горами.

Экономический спад приводит к падению спроса на недвижимое имущество и на землю. При этом владельцы недвижимости не освобождаются от уплаты налогов и процентов по ссудам. Хойт писал, что финансовый крах наступает на спекулянтов недвижимостью медленно, но непреклонно. Их кредиторы, в первую очередь, банки терпят большие убытки из-за невозврата кредитов. В 1933 г. 163 из 200 чикагских банков приостановили платежи. Невозвраты ссуд, выданных иа приобретение недвижимого имущества, а вовсе не опустошенные брокерские счета стали основной причиной краха 4800 банков в период с 1930 по 1933 г. [14].

Проведенный Хойтом анализ взаимосвязи между фондовым рынком и рынком недвижимости в полной мерс может быть отнесен к ситуации, сложившейся на рынках Японии в 1990-х гг. Значительное падение стоимости недвижимого имущества означало, что многие заемщики не смогут расплатиться по взятым ссудам. Объем кредитования строительных кооперативов резко уменьшается по той причине, что они получали ссуды под залог недвижимости, стоимость которой упала «ниже плинтуса». И наконец, уменьшение стоимости недвижимого имущества приводило к значительному снижению банковского капитала, поскольку банки также вкладывали огромные средства в этот актив.