Все географические карты лгут

В этой главе рассматривается роль карт в городском и региональном планировании, особенно их роль в качестве инструмента убеждения. Глава начинается с краткого описания той роли, которую карты играют в зонировании и защите окружающей среды; затем показывается, как застройщики могут манипулировать картами для подкрепления своих проектов; а в заключение приводится краткий пример того, как домовладелец, который платит слишком высокий налог на недвижимость, может использовать карты для того, чтобы добиться снижения оценки своей собственности. Рассмотрение этих вопросов продолжается и в главе 13, которая сконцентрирована на «запретительной» картографии, включая и карты зонирования.

Зонирование, защита окружающей среды и карты

Зонирование представляет собой юридическую процедуру, с помощью которой муниципальные власти контролируют вопросы землепользования и выделение земель под застройку. Хотя законодательство, определяющее функции и полномочия местных планирующих органов, отличается от штата к штату, в принципе законы о зонировании обычно регулируют высоту, размер, вид и функциональное предназначение зданий; минимальный размер участка для застройки и расположение здания на нем; связанные со зданием объекты, такие как находящиеся на участке другие отдельные строения, подъездные дороги и парковочные места для автотранспорта. Эта система законов, согласований и процедуры их исполнения, сложившаяся и получившая широкое распространение еще в начале XX века, вполне успешно справляется с задачами городского планирования[22].

Рис. 7.1. Часть карты зонирования в небольшом микрорайоне преимущественно сельской местности

Местные комитеты по планированию обычно работают с тремя видами карт: 1) официальной картой района, на которой отображены дороги, административные границы, парки и другие общественные земли, а также дренажные системы; 2) генеральным планом, на котором показано, как должен выглядеть данный ареал после нескольких десятилетий плановой застройки; 3) картой зонирования, отображающей существующие ограничения в землепользовании. На рис. 7.1 (илл. 5 на вклейке) изображена легенда и часть типичной карты зонирования для населенного пункта, который находится на достаточном удалении от крупных городов, чтобы иметь на своей территории действующие фермы. Различные категории зон отражают различную плотность населения и застройки; показывают, является ли данный участок открытым и имеет ли он красивый ландшафт; или говорят о вероятности того, что местность может страдать от шума, отходов или других неблагоприятных факторов. Для каждой категории зон, отмеченных в легенде, предусмотрен набор ограничений, которые определяют, какие объекты можно в них располагать и какой деятельностью заниматься. Например, категория R-1 для жилых районов предусматривает, что отдельный участок застройки должен иметь площадь не менее 5000 кв. футов и ширину не менее 45 футов. На нем может располагаться дом для одной семьи с площадью застройки, не превышающей 50 % площади участка. Дом должен стоять на удалении не менее 20 футов от лицевой границы участка и 5 футов от каждой из его сторон.

Комитеты по зонированию тратят много времени на рассмотрение запросов домовладельцев в отношении конкретных дополнительных разрешений, без которых хозяева строений не могут совершать какие-то дополнительные действия, превращающиеся в противном случае в нарушение действующих правил. Например, домовладелец хочет пристроить к дому помещение или гараж, которые выйдут на три метра за пределы участка. Или компания хочет приобрести и снести здание, разровнять участок и устроить на нем автомобильную парковку. Законы зонирования участков всегда исходят из того, что любое улучшение объекта оказывает на окружающую среду гораздо большее влияние, чем просто на тот участок, на котором оно производится. В то же время эти законы делают возможными такие исключения, которые получают одобрение местной общественности и не являются слишком обременительными. Местный комитет по зонированию должен тщательно рассмотреть планы, описывающие предлагаемые изменения, потом довести их до местных жителей и изучить их мнение, а также мнение других заинтересованных граждан. Комитет может выдать или отказать в запрошенных разрешениях, дать измененные разрешения и предоставить заявителям разрешения временные. Проситель или соседи могут подать апелляцию на решение комитета в апелляционное бюро или в суд.