Zeckendorf

Изначально на месте ООН находилась лесистая приречная котловина, с севера и запада окруженная крутыми низменными холмами. По мере роста города у кромки реки появились троллейбусные линии, а затем ряд пристаней и тесно расположенных складов. После Гражданской войны это гнездо зданий превратилось в череду скотобоен. Время застыло, и так оно и оставалось до 1946 года. В результате знаменитый нью-йоркский район Мидтаун, "где есть все для туристов", мог даже похвастаться тем, что в нем есть Чикаго 1890 года в миниатюре, с загонами для скота, упаковочными фабриками и всепроникающей, извращающей желудок вонью! Театральные зрители, выходящие на Сорок шестую улицу с утренних сеансов по средам, вынуждены были уклоняться от открытых грузовиков, перевозивших скот из доков Вест-Сайда в топки Ист-Ривер. В дни, когда ветер дул с востока, запахи со скотобоен доносились до Третьей авеню и дальше. Именно поэтому в секции Tudor City, выходящей на Первую авеню, нет окон. К счастью, в Нью-Йорке преобладают западные ветры, но в 1946 году, когда цены на землю в центре Манхэттена составляли от 100 до 150 долларов за квадратный фут, цены в непосредственной зоне запаха вокруг скотобоен составляли от двух до пяти долларов за квадратный фут, а покупателей было мало.

Бойни существовали так долго, что казались неприкосновенными. Поскольку мясокомбинаты Свифта и Уилсона, которым принадлежали скотобойни, имели безотзывную и, надо полагать, прибыльную франшизу на работу на Манхэттене, надежды на то, что их когда-нибудь выведут оттуда, было мало.

Брокеры часто "предлагают" недвижимость, на которую у них нет франшизы. Если они находят желающего купить по хорошей цене, то обращаются к владельцу недвижимости с предложением и надеждой заключить сделку. Ранее скотобойни продавались именно по такой схеме, поэтому я скептически отнесся к предложению Джона Данбара, брокера по недвижимости из компании Cushman & Wakefield, Inc. в конце 1945 года, продать нам этот отличный объект, особенно когда он предложил его по цене в семнадцать долларов за квадратный фут. Учитывая, что в этом районе стоимость квадратного фута составляет два и пять долларов, его цена казалась абсурдной. Я поинтересовался, сможет ли он осуществить поставку по любой цене. Он сообщил мне, что его жена - Свифт и что Свифты и Уилсоны договорились о совместной продаже земли через него.

Данбар обратился к нам первым. (Благодаря растущей репутации Webb & Knapp как активной фирмы мы получали все больше и больше таких первых предложений). Я спросил: "Что вы скажете на предложение в пять долларов за квадратный фут? Это намного выше цены, которую предлагают там". При таких условиях, ответил он, у него не было бы другого выбора, кроме как попытаться найти другое место. Он был уполномочен продавать только по семнадцать долларов за квадратный фут. Хотя я спорил, торговался и в конце концов предложил возможную цену в двенадцать долларов, он остался непреклонен. Пока мы обсуждали решение, я думал о том, что при семнадцати долларах за квадратный фут недвижимость будет стоить около 6,5 миллиона долларов. Но с учетом того, что скотобойни больше нет, я был уверен, что цена может подскочить до пятидесяти, возможно, до семидесяти пяти, а может, и до ста долларов. При инвестициях в 6,5 миллиона долларов (большая часть из них - ипотека) мы могли бы получить валовую прибыль в шестнадцать миллионов долларов, тридцать два миллиона долларов или даже больше. Кроме того, вокруг скотобоен находились объекты, стоимость которых падала, и они также могли вырасти в цене с двух- и пятидолларовой базы. Поэтому я сказал: "Что ж, я хотел бы на некоторое время убрать это с рынка. Позвольте мне обсудить это с моими партнерами". Я оставил его сидеть там, а сам встретился с Гулдом и Сирсом. Они сразу же согласились, что мы должны принять предложение в семнадцать долларов, и я вернулся к Данбару и сказал ему, что он заключил сделку.

Мы договорились, что компания Webb & Knapp внесет один миллион долларов за годовой опцион против общей цены в 6,5 миллиона долларов. В конце года мы должны были выплатить оставшиеся 5,5 миллиона долларов. Тем временем упаковочные компании спокойно договаривались о переезде, а соглашение между нами держалось бы в секрете, чтобы не спровоцировать рост цен на землю в этом районе.

Следующая проблема заключалась в том, где найти миллион долларов наличными. Я решил ее, создав синдикат, состоящий из нас самих, одного чикагского финансиста и двух нью-йоркских спекулянтов недвижимостью.