Zeckendorf

Как я уже отмечал ранее, одной из трагедий Депрессии стало то, что различные налоговые законы, которые в обычное время казались достаточно разумными и справедливыми, в период Депрессии обернулись для владельцев и инвесторов особыми трудностями. По иронии судьбы, как только в 1940-х годах ситуация с недвижимостью начала улучшаться, другие налоговые законы, задуманные и предназначенные для нормальных времен, с готовностью послужили налоговыми убежищами для тех, кто смог их заметить и воспользоваться ими. Один из таких законов, перенос налоговых потерь на будущее (с некоторыми изменениями), до сих пор широко используется. Перенос налоговых потерь дает компании, понесшей убытки в течение определенного периода, налоговую льготу, чтобы помочь ей восстановиться и остаться в долгосрочной перспективе здоровым налогоплательщиком. Любая прибыль, которую она может получить в течение определенного количества лет, объявляется не облагаемой налогом до тех пор, пока ее общая прибыль не сравняется с предыдущими убытками. Таким образом, при правильном слиянии победителя (компании, приносящей прибыль и обычно платящей налоги) с проигравшей компанией (компанией, которая понесла убытки и поэтому получила налоговые льготы), в результате объединенная компания использует налоговые льготы "проигравшей" компании, чтобы сохранить прибыль "выигравшей" компании.

Например, в 1943 году мы приобрели у доверительного управляющего, компании Bankers Trust Co., ряд нью-йоркских объектов коммерческой недвижимости, составлявших часть имущества Хавермайера, за 440 000 долларов. Через несколько лет мы смогли продать эти объекты с прибылью около 530 000 долларов. Если бы мы купили только недвижимость, это была бы просто еще одна выгодная сделка, но мы приобрели не только недвижимость. Мы также приобрели все акции, а значит, и компании, которым принадлежали объекты. В бухгалтерских книгах компаний эта недвижимость имела совокупную балансовую стоимость 3,6 миллиона долларов до начала депрессии. Когда после сложной серии бумажных обменов мы продали недвижимость дороже, чем заплатили за нее, но дешевле, чем ее балансовая стоимость, у оставшихся компаний образовался убыток в размере более двух миллионов долларов, отраженный в бухгалтерской отчетности. В результате этот убыток в два миллиона долларов превратился в налоговую льготу на два миллиона долларов. Это означало, что следующие два миллиона долларов прибыли, которые мы смогли получить через остаточные компании, не будут облагаться налогом. Благодаря ряду таких тщательно подобранных покупок акций и продаж имущества я сохранил "Вебб и Кнапп" в качестве концерна, защищенного от налогов, на протяжении всей войны и части послевоенного периода.

Я был не первым и не единственным бизнесменом, который распознал и использовал эту и подобные возможности в налоговой структуре. Позже Ройал Литтл, проницательный предприниматель-промышленник из племени янки, благодаря своему изобретательному использованию безналоговых фондов и переноса налоговых потерь, настолько эффективно и заметно укрыл свою империю Textron от налогов, что значительная часть закона была переписана.

Мы покупали недвижимость в основном за пределами Нью-Йорка, потому что недвижимость в Нью-Йорке была в упадке. С 1939 года по всей стране строились или вновь открывались заводы для снабжения союзников и наших собственных быстро растущих вооруженных сил. Вскоре большинство из них работали в две смены. Но это возрождение было скорее промышленным, чем финансовым, то есть деньги поступали не с Уолл-стрит. Нью-Йорк, финансовая и офисная столица страны, с надеждой наблюдал и ждал своего собственного возрождения, но в том, что касается недвижимости, наблюдалось почти десятилетнее отставание. В результате Нью-Йорк, перестроившийся в 1920-х годах, оставался недозагруженным до конца 1940-х. Целые этажи в современных офисных зданиях использовались как зоны отдыха для сотрудников. Даже престижный Рокфеллер-центр в 1946 году был на сорок процентов незанятым.

Когда мы покупали недвижимость за пределами Нью-Йорка, мы просто вкладывали свои деньги туда, где рост Америки был наиболее сильным. Время от времени мы покупали зарубежную недвижимость, как в случае с Мехико, но только потому, что в моей новой приятной роли трансконтинентального бонвивана Мексика была местом, где я иногда оказывался.