Zeckendorf

Следующим крупным проектом Webb & Knapp стало строительство дома 112 по Западной Тридцать четвертой улице, который занимает середину длинного и оживленного квартала между Шестой и Седьмой авеню. Что еще более важно, он находится между магазинами Macy's на Тридцать четвертой улице и Gimbels на Тридцать третьей. Я начал собирать этот участок за участком в 1942 году. Это был один из ключевых объектов, от которого я старался не отказываться во время распродаж, чтобы собрать деньги для выкупа своих партнеров. Один из особенно трудных маневров в процессе сбора собственности был связан с захватом принадлежащего городу пожарного депо на Тридцать третьей улице. Город был великолепно равнодушен к продаже этого здания, пока, путем долгих уговоров местных политиков и функционеров и ценой в 375 000 долларов, я не договорился об обмене. За 375 000 долларов мы построили новую, гораздо большую, более эффективную и лучше расположенную пожарную часть на Западной Тридцать первой улице. В эту новую станцию город переместил людей и оборудование из старой станции и из другой станции на Двадцать девятой улице. В результате обмена мы получили то, что хотели, - ключевую собственность. Город получил лучшую пожарную часть (с комнатой отдыха и солярием для пожарных), а также возможность получить доход от продажи пожарной части на Двадцать девятой улице. В итоге все оказались в лучшем положении, чем начинали.

В итоге мы приобрели 74 270 квадратных футов площади между Тридцать четвертой и Тридцать третьей улицами, из которых 36 340 квадратных футов теперь составляют единое целое. Я всегда предполагал, что мы продадим эту собственность какой-нибудь группе универмагов, но серия бесед с Сэмом Хиршем убедила меня попробовать что-то другое.

Чтобы понять, что мы сделали, нужно осознать, что Нью-Йорк, где можно купить все, что угодно, - это гигантский восточный базар, замаскированный под бетон. Это самый большой базар в истории человечества, и, как и положено, это рынок, на котором слетаются птицы одного пера и торговцы одного типа - ростовщики и спекулянты в одной части центра города, издатели, телевизионщики и рекламщики в центре города, а торговцы тканями - между ними. Нигде эта сегрегация не проявляется так явно, как в швейном районе. Текстильщики, например, находятся на Бродвее, 1407. Мужская одежда, женские пальто и женские платья находятся рядом. Если покупатели из универмагов в Айове, Джорджии или Колорадо захотят купить платья за $14,95, они смогут найти девяносто процентов предприятий, производящих такие платья, в одном здании или рядом с ним. Платья стоимостью 25-30 долларов будут расположены аналогичным образом недалеко друг от друга. Швейный район для покупателя магазина - это эквивалент прилавка длиной в несколько кварталов, где товары распределены по обычным, хотя и пересекающимся категориям.

В то время производство детской одежды, хотя и было сосредоточено в одном-двух зданиях, было несколько разбросано. Хирш посчитал, что она может быть восприимчива к массовому переезду, и я решил открыть это новое место на Западной Тридцать четвертой улице, 112. Мы начали подбирать клиентов и почти сразу же добились успеха. На самом деле, каждый раз, когда мы оборачивались, нам приходилось переделывать здание, чтобы сделать его больше. В итоге мы пять раз меняли планы, чтобы в итоге получить самое большое и высокое здание, которое позволяли городские правила.

В то время, когда торговые площади на Западной Тридцать четвертой улице стоили две тысячи долларов за погонный метр в год, я снял с продажи огромную часть этих площадей, чтобы сделать в нашем здании роскошный вестибюль шириной семьдесят пять футов. Затем мы прорубили второй этаж, чтобы сделать в этом вестибюле изящный, расклешенный потолок, и облицевали стены сиенским мрамором. Этот внушительный вестибюль позволил нам сэкономить не менее 150 000 долларов в год на арендной плате, которую мы могли бы получить в противном случае. Местные риелторы и продавцы, проходя мимо здания, качали головами, не веря, что это пустая трата полезной площади, но только потому, что они не поднимали глаз выше уровня земли. Я понял, что мы можем позволить себе потерять доход с земли, если, предоставив арендаторам престижное здание, сможем запросить арендную плату на пятьдесят процентов выше, чем в ближайших окрестностях. Так мы и поступили, и, потеряв 150 000 долларов на аренде земли, получили не менее 400 000 долларов в год на аренде офисов и прекрасное здание. Сейчас это здание стоит около пятидесяти миллионов долларов, если судить по текущей арендной плате.