Большие деньги в маленьком городе

4. Поддержать баланс между торговыми и складскими площадями. Есть любители больших складов. А я считаю, они должны занимать не больше 10–20 % от общей площади арендуемого помещения. В идеале лучше обойтись без них, максимальное количество товара должно быть приближено к покупателю для более активной реализации. А чем больше товара на складе, тем меньше его в обороте. Товар, как и деньги, должен работать, а не лежать.

Например, в магазине самообслуживания надо обеспечить покупателю как можно больше возможностей для контакта с товаром. Чем более свободным у него будет доступ, тем выше средний чек. Следует подобрать оптимальное расстояние между стеллажами: одно дело, если покупатель будет перемещаться с тележкой, другое — с корзинкой. Естественно, имеет значение и высота стеллажа. Средний рост человека примерно 170 см. В некоторых магазинах крючки с товарами висят на высоте около 2,5 м. Не каждый допрыгнет. А все потому, что товар не помещается на стеллажах на уровне среднего роста покупателя. Избежать такого поможет планограмма.

В ее составлении поможет «маршрут покупателя» — это своеобразный путь, по которому вы ведете его в своем магазине, салоне, спортзале.

Мы определяем, какие будут отделы и, соответственно, закрытые потребности, а также планируем чередование этих отделов и тем самым создаем траекторию движения покупателей.

Рассмотрим на примере, как предприниматель размещает самый востребованный товар по углам, чтобы исключить «мертвые зоны». Представим продуктовый магазин. Такие ходовые продукты, как хлеб и молоко, присутствующие практически в каждом чеке, расположены так, чтобы покупатель, двигаясь от входа до этой «мертвой зоны», прошел мимо остальных товарных категорий — сладостей, консервов, бакалеи, чая. И если стеллажи расположены правильно, то он еще товаров себе в корзину набросает. На кассе смотрит — средний чек вместо 500 рублей приближается к 1,5 тысячам.

Начинающие редко задумываются о правильном расположении стеллажей, расставляют их, как удобно, лишь бы они влезали, выкладывают товар, не понимая, почему он должен лежать именно здесь. А надо все обустроить так, чтобы покупатель быстрее наполнял свою корзину, прошел мимо каждого стеллажа и при этом думал: «Какой же удобный магазин». И ему бы в голову не пришло, что предприниматель ведет его по определенному маршруту ради увеличения среднего чека.

Как заключить договор аренды

Наконец вы выбрали помещение, которое вам подходит. Теперь необходимо заключить договор аренды. В нем есть множество нюансов: на каких правах помещение принадлежит арендодателю, будет ли этот договор зарегистрирован в регистрационной палате, заложен ли в него процент роста арендной платы, кто оплачивает коммунальные расходы, за чей счет уборка и вывоз снега, утилизация мусора, кто платит фонду экологии? Думаю, лучше обсудить эти вопросы со специалистом. Бездумно подписанный договор может убить бизнес. Вот мой чек — лист.

В договоре аренды обязательно должны быть перечислены правоустанавливающие документы (свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением), а их реквизиты сверены с оригиналами.

• Важно, чтобы у арендодателя не было права одностороннего расторжения договора без указания причин. В крайнем случае надо указать максимальный срок уведомления о таком расторжении (от 3–4 месяцев).

• Земельный участок должен иметь кадастровый номер.

• В пункте о порядке разрешения споров может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Рекомендую следующую формулировку: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

• Нельзя давать арендодателю произвольно повышать оплату. Можно сформулировать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5 %» или «Увеличение арендной платы не может быть больше официального значения показателя инфляции в Российской Федерации».

• Обязательно указать, включен ли НДС в арендную плату. Отсутствие такого указания нередко приводит к спорам.

• Отдельно фиксируются вопросы разного вида ремонтов. Если труба лопнула от старости, за это отвечает собственник. А если потоп произошел по небрежности сотрудника арендатора, то ремонт будет за его счет. Должны быть указаны границы зон ответственности за состояние оборудования, противопожарную и эксплуатационную безопасность.

• Можно для спокойствия сторон заключить договор страхования гражданской ответственности арендатора. По нему страховая компания выплачивает компенсацию третьим лицам, которым арендатор нанес неумышленный ущерб.