Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране

Отдельного налога на сдачу в аренду нет. Но, по испанским законам, прибыль, которую вы получаете, надо заносить в декларацию. Резиденты должны заполнять модель 100 IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), нерезиденты, находящиеся в стране менее 183 дней в году, – модель 210 для IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Ставка для нерезидентов составляет 24 %, для граждан Испании – 19 %.

Оплата коммунальных услуг и налогов

При сдаче объекта в аренду придется соблюдать довольно строгое испанское законодательство. Россиянам, купившим жилье в Испании, следует сообщать о сделке в налоговые органы РФ, чтобы соблюсти все юридические формальности, касающиеся приобретения недвижимости за границей. То же касается граждан Украины и Белоруссии.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

Если сделку совершает нерезидент Испании и других стран Европейского Союза, ему нужно платить два налога при продаже недвижимости. Первый налог – 3 % от цены объекта, указанной в документах. Это налог на доход. Если прибыли не было, агент оформит возврат средств в течение нескольких месяцев после продажи. Второй налог – на прирост цены недвижимости. Сумму сбора устанавливают местные власти.

ИТАЛИЯ

Эксперт Юлия Рива

yuliariva@gmail.com

+39 347 576 6773

Условия покупки недвижимости иностранцами

Никаких ограничений нет. Для резидентов Италии возможен льготный налог на приобретение недвижимости (3 % вместо 10 %) при условии покупки «первого дома» с регистрацией прописки. При этом не выплачивается и ежегодный налог на собственность. Для нерезидентов Италии налог на приобретение – 10 %, ежегодный налог на собственность – примерно 1 %.

Привилегии для иностранных инвесторов

Приобретение недвижимости в Италии никаких привилегий не дает и не считается инвестицией, преобразующейся в вид на жительство и т. д. А для наличия адреса в Италии как одного из условий получения вида на жительство необязательно покупать недвижимость, можно и арендовать.

Процедура приобретения недвижимости

1. Получение идентификационного налогового кода (Codice Fiscale), аналог ИНН в России.

2. Открытие счета в банке и перевод на него необходимой суммы со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.

3. Подготовка предложения о покупке (Proposta di Acquisto). На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Все переговоры ведутся в письменной форме. Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток, как правило – 5–10 % от цены объекта.

4. Заключение предварительного договора купли-продажи, оплата услуг агента.

5. Подписание продавцом и покупателем основного договора купли-продажи – купчей (contratto notarile di compravendita). Подписание происходит в присутствии нотариуса и подлежит нотариальному заверению.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан уплатить налоги и гонорар нотариусу. Только после этого подписание купчей будет возможно. На этом этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

● Регистрационный налог составляет 10 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

● Регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы: по 50 евро каждый при покупке вторичного жилья (итого 150 евро); по 200 евро каждый при покупке нового жилья (итого 600 евро).

● Расходы на переводчика и свидетеля в ходе оформления нотариального акта – 850 евро и выше. От них никуда не деться, если покупатель не владеет итальянским языком.

● Комиссия агентства. Она не заложена в цену, ее платит как покупатель, так и продавец. Комиссия составляет 3–4 %.

● Гонорар нотариуса составляет 1–3 % от стоимости сделки и включает расходы на регистрацию в реестре и прочие пошлины.

● Таким образом, общая сумма расходов при покупке недвижимости в Италии варьируется в диапазоне от 3 % до 11 %. Поскольку большинство сделок заключается на вторичном рынке, и покупатели-иностранцы, как правило, не оформляют прописку, дополнительные расходы обычно составляют около 10 % от стоимости объекта.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

● Налог на собственность – от 0,6–1 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости (варьируется в зависимости от муниципалитета).

● Налог на вывоз и переработку мусора зависит от локации, количества зарегистрированных жильцов и интенсивности эксплуатации объекта недвижимости. Для примера: квартира 150 м², семья из четырех человек – налог составит примерно 400 евро в год.