Экологическое право России

Затем обществом «Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения» указанное здание передано в качестве взноса в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица – общества с ограниченной ответственностью «Завод тяжелого машиностроения».

По договору купли-продажи от 16 сентября 2003 г. № 3/03-ЭЭ общество «Завод тяжелого машиностроения» передало, а общество «СТП» приобрело в собственность здание электроподстанции № 5 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 2 октября 2003 г. № 38-АБ 215785).

Здание электроподстанции № 5 расположено на земельном участке, приобретенном предпринимателем на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2002 г. № 10.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11).

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 ноября 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения договора от 20 декабря 2002 г. № 10 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю и обществу «Завод тяжелого машиностроения» (правопредшественнику общества «СТП»), которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования электроподстанции № 5.

Вывод судов о том, что при продаже здания электроподстанции № 5 к покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника общества «СТП» на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2002 г. № 10.

Таким образом, договор от 20 декабря 2002 г. № 10 купли-продажи земельного участка является недействительным в отношении той части участка, на которой находится здание электроподстанции № 5 и которая необходима для ее использования.

При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене как нарушающие в отменяемой части единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 3 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил: