Городской конструктор. Идеи и города

Строители торговых центров руководствовались простой формулой: найти участок около автомагистральной развязки, обеспечить достаточное количество мест для бесплатной парковки и «привязать» комплекс к главному универмагу, чтобы привлечь мелких арендаторов. Эта схема доказала свою эффективность. К 1960 году в США насчитывалось уже четыре тысячи торговых центров. В Нортгейте универмаг был один, но стандартная планировка, получившая название «гантель», предусматривала сооружение двух больших магазинов – на обоих концах пешеходного променада. Порой пешеходная зона включала в себя открытую галерею и магазины на втором этаже. В 1956 году в Эдине, пригороде Миннеаполиса, в типовую схему были внесены существенные изменения: компания Dayton, владевшая универмагом в центре города, построила там первый молл – полностью крытый торговый центр. Архитектор Виктор Грюн, учившийся в Вене, рассказывал, что источником вдохновения для него послужила миланская Галерея Виктора Эммануила II, хотя его аркада Саутдейл представляла собой полностью закрытый комплекс{127}. Строительство и эксплуатация отапливаемых и кондиционированных моллов обходились недешево, но они оказались чрезвычайно популярными и вскоре стали стандартом. Для привлечения покупателей при моллах сооружались не только кинотеатры и рестораны, но и банки, спортивные залы, медицинские центры и даже некоммерческие учреждения вроде почт и библиотек. Возможно, форма торгового молла и родилась под влиянием городских аркад, но, по сути, они стали воплощением тех самодостаточных «стрип-моллов вдоль автострад», о которых за двадцать лет до этого говорил Фрэнк Ллойд Райт. В самых крупных из них было несколько главных магазинов, а их площадь составляла свыше миллиона квадратных футов. Так называемые мегамоллы, например West Edmonton Mall в Альберте (Канада) и Mall of America на окраине Миннеаполиса, занимали около 6 миллионов квадратных футов и, кроме магазинов, там были гостиницы и даже парки с аттракционами.

На протяжении 1960-1970-х пригородные моллы развивались так успешно, что многие города, все еще пытавшиеся вдохнуть жизнь в свои центры и прийти в себя после провала идеи реконструкции, обратились за помощью к их создателям. Хотя происхождение моллов было связано с городскими пассажами и аркадами, они мало подходили для центральных районов. Пригородные моллы строились на дешевых земельных участках, а городская земля всегда была дорогой, что создавало для проектировщиков два серьезных затруднения. Как выяснили создатели пригородных моллов, покупатели готовы подниматься только на один этаж, поэтому практически все они были двухэтажными. Но из-за небольшой площади участков городские моллы должны были быть существенно выше (четырех-шестиэтажными), и девелоперам было непросто найти желающих занять помещения, расположенные на верхних уровнях[9]{128}. С дороговизной земли было связано и другое ограничение: из-за отсутствия достаточных площадей для открытых автостоянок необходимо было сооружать многоярусные подземные парковки. Однако их строительство в расчете на одно парковочное место стоит в десять раз больше{129}. Муниципалитеты пытались преодолеть это препятствие, взяв на себя строительство и содержание подземных гаражей. Подобные уступки, наряду с другими финансовыми стимулами, способствовали тому, что в центральных районах некоторых городов появились крупные торговые молы{130}.

Пригородные моллы процветали потому, что покупатели могли легко добраться до них на машине и припарковаться по соседству. Городские моллы не так удобны, водителям приходится пробираться по забитым транспортом центральным улицам, а подземные парковки не очень комфортабельны и к тому же небесплатны. Более того, пригородные моллы изолированы, там больше некуда пойти, а городские окружены десятками конкурирующих магазинов, ресторанов и других привлекательных заведений. В результате финансовые показатели деятельности городских моллов оказались неоднозначными. Исследователи Бернард Фриден и Линн Сагалин утверждают: если для кредитных организаций (берущих за высокий риск дополнительный процент) и торговцев (объем продаж на квадратный фут, по крайней мере на нижних уровнях, обычно высок) городские моллы могут быть прибыльными, то для застройщиков – отнюдь не всегда, поскольку предварительные и эксплуатационные расходы здесь намного выше, чем в пригородах{131}. Да и проблему оживления городских центров они не решили. Напротив, маркетинговая стратегия сосредоточения крупных брендовых магазинов в чистой гостеприимной среде вытеснила пешеходов и торговлю с соседних улиц. Так, Галерея в Маркет-Ист (многоэтажный молл в центре Филадельфии) забита покупателями, а на соседней Маркет-стрит, в прошлом главной торговой улице города, теперь находятся только магазины дешевых товаров.