Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. Комментируемая статья дифференцирует порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома в зависимости от того, выплачен ли этим членом кооператива паевой взнос.

Если паевой взнос выплачен и лицо приобрело право собственности на жилое помещение в кооперативном доме, то его жилое помещение может быть изъято только путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп производится в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. Выкупаться помещение может только по решению органа государственной власти ли местного самоуправления.

Если же паевой взнос внесен лишь частично, то при сносе дома выселяемым из него членам кооператива органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Комментарий к статье 135

1. Комментируемая статья содержит общие сведения о такой форме объединения граждан, как товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ). ТСЖ является некоммерческой организацией, основная цель которой четко определена п. 1 статьи – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, среди направлений деятельности ТСЖ, направленных на выполнение уставных целей, можно выделить следующие:

– реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ);

– управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Анализ ст. 36 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что под комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме понимается совокупность таких объектов недвижимости, как многоквартирный дом, земельный участок в установленных границах, на котором данный дом расположен, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

– обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ);

– обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ);

– исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ);

– представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ);

– защита прав и интересов членов товарищества.

На сегодняшний день ТСЖ является наиболее оптимальной формой управления многоквартирными домами, выгодной как для граждан, так и для государства.

ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть принадлежит гражданам или юридическим лицам.

ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах, большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности.