Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

2. Правовой статус товарищества собственников жилья определяется его уставом. Устав является самым важным уставным документом ТСЖ. Впервые примерный устав товарищества собственников жилья был утвержден в 1998 г. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 35. Он заложил формальные основы деятельности практически всех изначально создаваемых и многих ныне существующих уставов ТСЖ.

С принятием Жилищного кодекса РФ примерные уставы утверждались лишь на местном уровне. Например, глава администрации города Саратова утвердил постановление от 13 августа 2007 г. № 657 «О примерном уставе товарищества собственников жилья».

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей.

В уставе любой организации должны быть отражены установленные законодателем императивные нормы, подлежащие обязательному определению. Применительно к ТСЖ такие нормы также установлены. В уставе ТСЖ должны обязательно содержаться сведения следующего характера:

– наименование товарищества (полное и сокращенное);

– юридический адрес товарищества;

– органы управления товариществом, полномочия, срок действия (избрания), порядок принятия решений;

– порядок вступления в товарищество и выхода из него и т. п.

Анализ норм Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод

о том, что в любом уставе должны содержаться:

– цели деятельности товарищества, в соответствии с которыми будет определяться смета доходов и расходов на год (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ);

– порядок созыва общего собрания членов товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ);

– правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ);

– сроки созыва председателем заседаний правления товарищества собственников жилья (ч. 5 ст. 147 ЖК РФ);

– срок, на который избирается председатель правления товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ);

– порядок образования и расходования специальных фондов (ч. 3 ст. 151 ЖК РФ);

– порядок использования основных и дополнительных доходов от хозяйственной деятельности товарищества на основании решения общего собрания членов товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ);

– порядок определения органами управления товарищества собственников жилья размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В повестку дня общего собрания, на котором принимается решение о создании ТСЖ, включаются следующие вопросы: выбор способа управления многоквартирным домом; утверждение устава ТСЖ; избрание правления ТСЖ; избрание ревизионной комиссии.

Форма устава может утверждаться на местном и региональном уровнях.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором решается вопрос о создании ТСЖ, правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение общего собрания возможно в форме заочного голосования. Порядок заочного голосования предполагает, что по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания, собственники в письменной форме передают свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.

Норма п. 2 статьи является отсылочной, т. е. содержит ссылку на общие нормы проведения общего собрания участников ТСЖ.

3. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть в расчет принимается не просто число голосов лиц, участвующих в проведении общего собрания, а число лиц, проголосовавших «за», от полного количества собственников помещений в многоквартирном доме. Такой порядок позволяет учитывать волю подавляющего большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

4. В общем случае ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Но уставом товарищества может быть установлен и ограниченный срок его деятельности. По общему правилу такой срок может быть определен указанием периода времени (например, «создается сроком на 5 лет»), указанием на конкретную дату в будущем (например, «создается на срок до 10 октября 2010 г.») или на конкретное событие (например, «до начала реконструкции дома»). По истечении установленного срока товарищество ликвидируется в установленном законодательством порядке. Моментом, с которого ТСЖ является ликвидированным, является дата внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации. Сама процедура ликвидации возможна как в добровольном, так и в принудительном порядке.