Повседневная цивилистика

Позиция истца в этой ситуации была предсказуемой: имела место реконструкция, т. е. изменение арендованной вещи при сохранении ее идентичности, а потому арендатор не мог стать собственником, и соответственно, собственником остался арендодатель. В таком обосновании иска на первый план вышли строительные вопросы: были ли это реконструкция, капитальный ремонт, перестройка, новое строительство и т. п. Стороны состязались прежде всего в этом споре.

У ответчика, кроме того, было сильное возражение о пропуске срока исковой давности.

Суд отказал в иске как по пропуску срока, так и потому, что было построено новое здание. От старого остался лишь фундамент, который был теперь фундаментом нового здания.

В Определении, которым дело было направлено в Президиум, исковая давность вообще не упоминалась. Но говорилось, что ответчик своими действиями по регистрации права собственности нарушил право истца, имелась отсылка к ст. 304 ГК РФ. Тем самым была обозначена идея негаторного иска, которым истец защищается против юридических действий ответчика. Эта позиция никогда не казалась мне верной. Я всегда считал, что негаторным иском истец защищается против фактических, а не юридических действий ответчика.

Важный для негаторного иска момент – выявление вопроса, нарушил ли ответчик право собственности истца без нарушения владения. Нужно было полагать, что для авторов Определения владение имело договорное основание (аренду), в то время как нарушение (регистрация на свое имя) вышло за рамки договорных отношений и требовало уже вещной защиты. Время от времени такая конструкция использовалась для обоснования возможности вещной защиты арендодателя против арендатора.

Понятно, что тема негаторной защиты давала суду возможность отбросить исковую давность.

После этого в Определении уже прямо и без оглядок была сформулирована позиция, указывающая, в чем не прав был суд. Говорилось, что арендатор ни при каких условиях не может приобрести право собственности на арендованное имущество. Тем самым отбрасывался и вопрос о том, что на самом деле было построено.

Ответчик впал в панику, ведь против доводов Определения возразить было нечего. Все, что можно было сказать, было сказано в судебных актах и теперь опрокинуто в Определении ВАС РФ.

На стадии подготовки дела к рассмотрению Президиумом меня и пригласили.

Никто не любит вступать в дело, которое загублено другими юристами, чтобы спасти его. Но здесь не было оснований считать, что дело велось неправильно, что упущены юридические возможности. Однако против новых доводов не годились старые.

Тем не менее то, что ситуация привела ответчика на край пропасти, было вполне очевидно.

Почитав материалы дела, я почувствовал, что свет забрезжил. Я писал в своей самой большой книге, что решение задачи появляется молниеносно. Его потом можно проверять логикой и демонстрировать этапы рассуждений. Но рождается оно в подсознании сразу целиком, и показать его постепенное вызревание невозможно. Тем не менее попробую обозначить некоторые точки, на которых пришлось потом остановиться.

Вероятно, важным было припоминание практики 25-летней давности, когда сначала в гражданское право пришла аренда. Это была (кто-то может помнить) компромиссная идея экономистов абалкинского круга: не отдавая государственной собственности, вовлечь имущество в оборот через аренду. Были приняты законы об аренде, и по всей стране покатилась арендная волна. Несколько лет аренда была основным договором в нашем гражданском обороте. Постепенно он стал рутиной, общим местом. И наконец, стал применяться даже там, где аренды на самом деле и не было.

Именно так было и здесь. Договор заключался уже на излете арендного этапа в экономике. Но других моделей тогда еще не было. Идея свободы договора, да еще и для сделки с участием государственной организации, была исключена. Тем не менее это не был арендный договор. В соответствии со ст. 7 Основ законодательства СССР об аренде, ст. 291 ГК РСФСР арендатор (наниматель) возвращает полученное для использования имущество по прекращении срока аренды (имущественного найма). В данном случае объект, обозначенный как «павильон», не передавался во владение и пользование с условием возврата в том или ином виде. В ходе строительства с ведома обеих сторон павильон был снесен – остался только его фундамент. Стороны договорились о создании на месте павильона нового объекта, и именно в этом состояла суть соглашения. Следовательно, в этой части помимо договора аренды между сторонами было заключено иное соглашение – не о передаче имущества во владение и пользование, а о создании новой вещи. Такое соглашение не является арендным договором, а имеет иную природу.

В качестве компромисса можно было сказать, что договор смешанный, «с элементами аренды».

Итак, ключевой позицией моей защиты стал тезис, что договор, природа которого до сих пор не вызывала разногласий сторон, не является договором аренды.