Путь к финансовой свободе: Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

Акции являются товаром-заменителем недвижимости для тех, кто заинтересован в долгосрочных инвестициях. Так, в 1995 г. американский рынок акций оттянул на себя значительную часть средств, поступавших раньше на рынок недвижимости. Однако начиная с 2000 г. цены на нее вновь стали расти опережающими темпами — пузырь интернет-акций переместился на рынок недвижимости, надув и там пузырь. Ключевым фактором для возникновения последнего стала мягкая денежная политика ФРС США в течение 2002–2004 гг., когда ставка федеральных фондов находилась на уровне 1–2%. Главный американский Центробанк опасался повторения японского сценария и вхождения экономики в дефляционную спираль, даже несмотря на начавшийся рост цен на нефть. Денег было много. Деньги были дешевыми. В результате этого американские банки получили в свое распоряжение огромные избыточные ресурсы. И вполне естественно, что банкиры были «вынуждены» с повышенным риском раздавать эти кредиты, в первую очередь на покупку недвижимости. Почему я говорю «вынуждены»? А вы попробуйте вести жесточайшую конкуренцию на американском финансовом рынке и отчитываться перед акционерами о потере рыночной доли и недозаработанной прибыли, когда все вокруг только и делают, что зарабатывают сверхприбыли на ипотечном кредитовании. Аналогичным путем сверхприбыли получали риелторы, строители и просто спекулянты на рынке недвижимости, ведь цены на дома в США в результате кредитного бума взлетели до небес, одновременно оказавшись для многих людей не по карману, и тем самым стимулировали дополнительный спрос на кредиты (рис. 1.17).

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.17. Отношение индекса цен на дома (средние по США) к фондовому индексу S&P 500 (1962 г. = 0%) на фоне динамики процентных ставок по 10-летним государственным облигациям правительства США

«Надо ли нам сдерживать пчел с Уолл-стрит, занимающихся опылением?» — вопрошает Алан Гринспен в своих мемуарах, увидевших свет в 2008 г. Мол, рынок сам найдет баланс между риском и жадностью и пройдет по лезвию ножа на пути построения общества всеобщего благоденствия. Однако рынок — не абстрактное понятие. За ним стоят конкретные люди. И управляют рынком так называемые лидеры бизнеса. Но ведь и лидеры — обычные люди, со своими страстями и потребностями. Главная их задача — «нарисовать» прибыль и получить многомиллионные бонусы. И никто не сможет остановить полоумное стадо обезумевшей от жадности толпы от прыжка в финансовую пропасть, если государство самоустранилось от регулирования возникшего рынка производных финансовых инструментов, обеспечивших построение на дешевых деньгах made in Federal Reserve громаднейшей кредитной пирамиды.

В результате банкиры пошли на смягчение процедур проверки кредитоспособности потенциальных заемщиков и в 2006–2008 гг. навыдавали массу «плохих» кредитов. По оценке Алана Гринспена, который в те времена занимал пост председателя ФРС, их было выдано на сумму не менее $2 трлн. Впоследствии именно эти кредиты стали катализатором крупнейшего со времен Великой депрессии 1929–1933 гг. экономического спада и одновременного первого глобального экономического кризиса.

На приведенном выше рисунке мы видим, что в 2000 г. фондовый индекс S&P 500, «купленный» в декабре 1962 г., «стоил» более чем в два раза дороже среднего американского дома. Это объяснялось очень быстрым ростом котировок акций на фондовом рынке США, произошедшим в короткий период времени начиная с 1995 г.

В свою очередь, было время, когда цены на дома в США увеличивались намного быстрее прироста котировок американских акций. Наибольшая разница в пользу недвижимости наблюдалась в 1982 г.

Отсюда видно, что недвижимость имеет преимущество перед акциями при растущей инфляции. И наоборот, когда инфляция и процентные ставки снижаются, пальма первенства переходит к акциям.

Но и у этого правила могут быть исключения, одно из которых мы могли наблюдать в период 2000–2002 гг. Произошедший в это время обвал на американском рынке акций сопровождался ростом цен на недвижимость. Это объяснялось длительным периодом крайне низких процентных ставок — Федеральная резервная система США таким образом боролась с экономическим кризисом, стимулируя построение еще большей пирамиды, чем рынок акций «новой экономики».

В любом случае главным фактором изменения цен на недвижимость является изменение соотношения спроса и предложения. Рынок акций, процентные ставки, а также в первую очередь доходы населения и макроэкономический рост (среднедушевой ВВП) оказывают воздействие на цены на недвижимость через изменение соотношения спроса и предложения.

Ниже мы подробно рассмотрим, как на цены на дома в США влияют доходы населения и среднедушевой ВВП (рис. 1.18).