Путь к финансовой свободе: Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

Из представленного выше рисунка видно, что начиная с 1963 г. средний житель США должен зарабатывать на покупку одного нового среднего дома от 5,2 до 7,6 года, в среднем в течение 6,2 года. Минимальные показатели, о которых можно было сказать, что жилая недвижимость в США недооценена, находились в промежутке 5,2–5,5 года (1970, 1984, 2000 и 2009 гг.). Максимальные цифры, соответствующие периодам перегретого рынка, наблюдались в 1964–1966, 1979, 1987 и 2006 гг. в промежутке 7–7,6 года.

Кстати, в 1981–1982 гг., несмотря на 10%-ную инфляцию, цены на дома практически не выросли, а в 1991–1992 гг. вообще упали — с пиковых

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.18. Отношение рыночных цен на дома (средние по стране) к годовым доходам населения и к ВВП США (из расчета на человека)

значений II квартала 1990 г. на 6,3% при среднегодовой инфляции 3%. Реальное снижение стоимости жилых домов в США, с учетом величины инфляции, и в первом и во втором случае произошло приблизительно на 10%. Бум на рынке недвижимости начала второго тысячелетия закончился более глубоким снижением реальной стоимости жилых домов в США, нежели 10%. Что ж, это расплата за предыдущие годы процветания. Накопленный потенциал снижения сорвался «с цепи» финансистов и правительств и выразился в глубочайшем спаде.

Относительно ВВП, рассчитанного на одного жителя США, цены на дома колеблются возле отметки 5 лет (максимум — 4,3, минимум — 5,9). Иными словами, в среднем на покупку одного дома американец должен работать в течение пяти лет и, соответственно, направлять на нее все полученные за это время личные доходы. При этом видно, что между отношением рыночных цен на дома к годовым доходам населения и к ВВП США (из расчета на человека) наблюдается очень высокая корреляция — за период с 1963 по 2008 г. значение коэффициента корреляции составляло 0,94. Отсюда можно сделать вывод, что при анализе динамики цен на недвижимость в США можно использовать наиболее доступный показатель — ВВП.

Запомните эти цифры: в среднем американцу потребуется 6,2 года, чтобы накопить личные доходы для покупки дома, и 5 лет ВВП на человека (ВВП страны из расчета на одного ее жителя). Столько должен стоить стандартный дом в США. Любое отклонение от этой величины ненормально и должно быть оправдано другими фундаментальными или психологическими факторами.

Например, если ожидается, что за следующий год реальный ВВП вырастет на 4%, инфляция составит 2%, а население США увеличится на 1%, то среднедушевой ВВП на одного американца вырастет приблизительно на 5% (1,04 × 1,02/1,01). Соответственно, цены на дома за следующий год тоже в среднем должны будут увеличиться на 5%. Однако, когда рынок недвижимости находится в разогретом состоянии, они будут расти быстрее, а во время его стагнации или спада рост цен будет замедляться или же стоимость домов даже будет снижаться. Кроме того, нужно задуматься, стоит ли вступать в спекулятивную игру на рынке недвижимости, когда цены на нем относительно доходов населения существенно превышают средние величины.

Итак, цены на жилую недвижимость в США не могут значительно отклоняться от динамики доходов населения и ВВП. Падение этих макроэкономических показателей должно приводить к снижению, а быстрый рост — к увеличению цен на дома (рис. 1.19).

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.19. Динамика индексов цен на дома (средние по США), персональных доходов населения США и ВВП США (из расчета на человека); декабрь 1962 г. = 100

Индивидуальные доходы населения США и ВВП росли за рассматриваемый период в целом более стабильно по сравнению с ценами на жилые дома. Так, за этот промежуток времени произошло четыре резких падения, даты которых нам уже известны из предыдущих графиков. Однако из текущего видно, что такого глубокого падения цен, которое произошло в 2008–2009 гг., в статистически известной истории не было.

Корреляция между доходами и ценами на дома настолько высока (99% между обеими парами показателей — ценами и среднедушевым ВВП, а также ценами и персональными доходами), что другим факторам влияния почти не оставляет места (рис. 1.20).

Источники: http://www.economagic.com, расчеты автора

Рисунок 1.20. Процентная разница индекса цен на дома, персональных доходов населения США и ВВП США (из расчета на человека)

Думается, что по другим странам статистика цен на жилую недвижимость должна быть аналогичной. Хотя, естественно, стоимость жилья в разных регионах и государствах может довольно-таки существенно различаться. Кроме того, несомненно, на цены влияют качество и количество жилой недвижимости в той или иной стране.

Посмотрите, например, насколько отличаются цены на дома в разных районах США. На Западе (West) и Северо-Востоке (Northeast) они максимальны и в среднем на 30% превышают среднеамериканский уровень, а на Юге (South) и Среднем Западе (Midwest) на 15–20% ниже него (рис. 1.21).