Путь к финансовой свободе: Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

Момент начала раздувания пузыря известен точно — 22 сентября 1985 г., когда в Нью-Йорке в отеле «Плаза» пятью министрами финансов крупнейших стран мира было подписано одноименное соглашение о согласованных интервенциях, направленных на ослабление американского доллара. Естественно, началось резкое укрепление японской иены, которая выросла с 260 иен за доллар США в марте 1985 г. до 121 USD/JPY в декабре 1988-го.

В результате ревальвации иены население Японии стало намного богаче. Этому способствовал также рекордный подъем фондового рынка — индекс Nikkei с 1984 г. по декабрь 1989 г. вырос в четыре раза и достиг исторического максимума в 38 957 пунктов. Одновременно с экономическим подъемом в течение 1986–1987 гг. утроились цены на токийскую недвижимость. Влекомые сверхдоходами, многие японские бизнесмены «ушли на заработки» на рынок недвижимости — все-таки гораздо проще быстро «подняться» на ее строительстве и перепродаже, чем ждать долгосрочной отдачи от реального производства.

Банки поддались соблазну подзаработать на кредитовании бума не меньше бизнесменов, тем более что дешевых иен было в избытке. И бóльшая часть этих средств пошла не на инвестиции, а на кредитование сделок с акциями и покупку недвижимости. В результате банки сократили удельный вес кредитования промышленности в пользу спекуляций и строительства, что позволило существенно нарастить его объемы. Так, если в 1983 г. в Японии было построено 1 137 000 домов, то в 1990 г. на 50% больше — 1 707 000.

Пик цен на недвижимость в ходе бабуру-бума был отмечен в 1990 г. Средняя цена квартиры общей площадью 65,6 м² в крупных городах Японии достигла $490 000, что соответствовало среднедушевому ВВП за 20 лет или восьми годам накопления доходов японской семьей (для сравнения: в 1987 г. средней японской семье для приобретения квартиры нужно было зарабатывать в течение 5,4 года)[3]. Но все заканчивается, и хорошее тоже. В 1991 г. количество проданных квартир резко сократилось — в среднем на треть по сравнению с предыдущим годом. Перед многими фирмами-застройщиками замаячила угроза банкротства, ведь финансирование строительства происходило за счет банковских кредитов. Время шло, продажи падали, а кредиты нужно было возвращать. Ажиотаж, царивший в жилищном строительстве, быстро сошел на нет, и началось обвальное падение цен, в том числе на землю (рис. 1.29).

Источник: Japan Real Estate Institute

Рисунок 1.29. Динамика цен на землю (слева, 2000 = 100) и дома (справа, процент год от года) в Японии

К 1994 г. цены на землю в Токио упали по сравнению с 1987 г. на 60–70%, а в его пригородах — на 30–40%. Впрочем, даже сейчас, после существенного падения цен, покупка участка земли для строительства дома в Токио все равно обойдется намного дороже, чем в Лондоне и Нью-Йорке. Среднемесячная аренда одного квадратного метра офисных площадей в Ниси-Синдзюку, престижном деловом районе Токио, упала с $195 (1990 г.) до $85 (1994 г.). Бабуру-экономика, построенная на дешевом кредите, рухнула.

Следствием ее краха стали массовые банкротства строительных фирм и рост проблемной задолженности в японских банках по кредитам строительным компаниям и ипотеке. Особо отметим психологический удар по японским банкам, которые привыкли полагать, что самый лучший залог и обеспечение под выданные кредиты — недвижимость. Однако после обвала цен и появления массы плохих долгов, «обеспеченных» этой «надежной» недвижимостью, они так больше не считают (рис. 1.30).

В заключение можно сказать, что рост цен на недвижимость в Японии начался только в 2007 г., но уже в 2008 г. на фоне финансового кризиса их падение продолжилось. В конце того же года стоимость средней токийской квартиры была равна приблизительно десяти годам среднедушевого ВВП Японии. Иными словами, токийцу нужно было работать и создавать валовый продукт в течение почти 10 лет, чтобы приобрести стандартную квартиру. Вспомним, что в то же самое время жителю Москвы для приобретения квартиры нужно было работать 15 лет, а средний показатель для США и Великобритании составлял около примерно пять-шесть лет.

Источник: http://www.imes.boj.or.jp/english/publication/edps/2003/03-E-15.pdf

Рисунок 1.30. Обрушение рентабельности японских банков в область убытков после краха Heisei Boom

Теория хаоса на рынке недвижимости

Обвальное падение цен на жилую недвижимость в США, произошедшее в 2007–2009 гг., дало замечательный практический пример, который прекрасно вписался в теорию хаоса. В этой книге мы не будем анализировать эту теорию, оставив ее «вкусности» для моей следующей книги «Трейдвестор». Однако собственно пример разберем, так как он имеет жизненно важное значение для всех рынков.