Путь к финансовой свободе: Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

Источник: http://www.economagic.com

Рисунок 1.21. Динамика цен на дома в четырех разных территориальных зонах США

Жилая недвижимость Великобритании

В Великобритании отношение цен на дома к среднедушевому ВВП за последние 30 лет колебалось вокруг 5,4 года (максимум — 8,0 и минимум — 4,0), что очень близко к американскому показателю (колебания вокруг 5,1 года среднедушевого ВВП США) (рис. 1.22).

Источники: www.census.gov, http://www.nationwide.co.uk, http://www.statistics.gov.uk, расчеты автора

Рисунок 1.22. Сравнительная динамика отношений цен на дома к среднедушевому ВВП в США и Великобритании

Для иллюстрации огромной разницы в стоимости недвижимости в зависимости от ее территориального положения приведу следующие цифры. В начале 2004 г. средняя цена на дом в Лондоне была выше среднеанглийского уровня на 64%. Намного дешевле дома на периферии — в Шотландии (–32% от среднеанглийского уровня и в 2,4 раза ниже среднего уровня цены в Лондоне), Северной Ирландии (–28%) и Уэльсе (–22%).

Известно правило: самый значимый фактор цены любой недвижимости — ее месторасположение. От этого будут зависеть такие важнейшие инвестиционные характеристики, как ликвидность, доходность аренды, динамика цен (рис. 1.23).

Источники: www.census.gov, http://www.nationwide.co.uk, http://www.statistics.gov.uk, расчеты автора

Рисунок 1.23. Динамика цен на дома в Великобритании и отношение этих цен к среднедушевому ВВП

В Великобритании цены на жилую недвижимость достигали своего пика относительно размеров экономики в 1974, 1989 и 2007 гг. Во всех этих случаях превышение в 7–8 раз отношения цен на дома к среднедушевому ВВП быстро сменялось обвальным падением реальных цен на жилую недвижимость. Повторение этого сценария я первоначально ожидал в 2004 г. Но в действительности обрушение цен началось только в последнем квартале 2007 г., что объяснялось традиционной инертностью рынка недвижимости, а также нереалистичным оптимизмом банков, кредитовавших ипотечный бум. Однако тем больнее было последовавшее неизбежное падение, обрушившее ряд банков и поставившее всю экономику Великобритании на грань краха. Так что и в этот раз выводы из сравнительного анализа цен на жилую недвижимость, сделанные на основе персональных доходов населения и среднедушевого ВВП, оказались верны.

Жилая недвижимость Москвы и Киева

История рынков недвижимости России и Украины весьма коротка. Однако и она подтверждает общее правило: чем выше доходы населения, тем выше цены на жилье. И вполне естественно, что на постсоветские неокрепшие экономики и рынки оказывает огромное влияние динамика валютных курсов. Так, девальвация национальной валюты моментально приводит к резкому падению доходов населения, а затем — к обвальному падению цен на недвижимость.

Рост цен на жилье в Киеве и Москве в 2006–2008 гг. опережал прирост доходов населения, численным выражением которых является валовый региональный продукт (ВРП) в расчете на одного жителя обеих столиц (рис. 1.24).

Источники: Standard & Poor's, Госкомстат, НБУ, www.domik.net,www.realtymarket.org, www.irn.ru. Расчеты автора

Рисунок 1.24. Динамика ВРП на душу населения относительно цен на жилье в Киеве и Москве, 1998–2008 гг.

Главная причина ускоренного роста цен — агрессивное ипотечное кредитование, которое восполнило нехватку реальных денег у населения заемными ресурсами. Это типично для капиталистических экономик. В результате этого цены на недвижимость оказались переоцененными по сравнению с историческими трендами (рис. 1.25).

Источники: Standard & Poor's, Госкомстат, НБУ, www.domik.net,www.realtymarket.org, www.irn.ru. Расчеты: автора

Рисунок 1.25. Корреляция между ВРП на душу населения и ценами на жилье в Киеве и Москве, 1998–2008 гг.

В 2008 г. до России и Украины докатился экономический кризис, что привело к девальвации рубля и гривны и сбило цены на квартиры до адекватных уровней. Однако для прогнозирования поведения цен необходимо понимать не только исторические цифры, но и будущую динамику доходов населения. Впрочем, последнюю прогнозировать проще. Например, вряд ли у кого-то были сомнения в предстоящем падении номинальных долларовых доходов населения Москвы и Киева в 2009 г.

При этом очень важно понимать, что рынок недвижимости, как и любой другой не «мертвый» рынок, колеблется вокруг справедливых цен, словно маятник вокруг невидимой оси. А значит, падение рынка всегда может быть более глубоким, чем это первоначально ожидалось. Так же как и рост рынка почти всегда оказывается намного бóльшим, чем это было бы экономически оправданно (рис. 1.26).