Путь к финансовой свободе: Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

Источники: Standard & Poor's, Госкомстат, НБУ, www.domik.net,www.realtymarket.org, www.irn.ru. Расчеты: автора

Рисунок 1.26. Сколько лет должен работать житель Москвы и Киева, чтобы купить среднюю квартиру (отношение среднедушевого ВРП в Москве и Киеве к рыночным ценам на квартиры), на фоне динамики рыночных цен жилой недвижимости

Если посмотреть на динамику на недвижимость цен начиная с 1998 г., то жителю и Москвы, и Киева необходимо было работать примерно 11 лет, чтобы купить себе квартиру средней площадью 55 квадратных метров. Вспомним, что в США и Великобритании на накопление средств для приобретения дома уходит в среднем пять лет. Такая разница между развитыми и постсоветскими странами объясняется дефицитом жилья, накопленным еще в советские времена, а также спадом жилищного строитель- ства в 1990-е гг.

Однако есть ли на самом деле дефицит жилья в Киеве и Москве? Как видно из следующего графика за 2003 г., в европейских странах существует прямая зависимость: чем богаче государство, тем больше квадратных метров жилой недвижимости приходится на каждого его жителя (рис. 1.27).

Исходя из оценок ВРП Киева и Москвы, рассчитанного по паритету покупательной способности (€11,4 тыс. и €21,6 тыс. соответственно), а также имеющейся в нашем распоряжении корреляции по европейским странам, мы можем сделать предположение, что адекватный уровень обеспеченности жильем для составит 25 м² для Киева и 30 м² для Москвы.

Источник: http://www.esprojects.net

Рисунок 1.27. Корреляция между ВВП на душу населения и обеспеченностью жильем в европейских странах

Какие же цифры мы видим на самом деле (табл. 1.4)?

Таблица 1.4. Отдельные характеристики рынка жилой недвижимости для некоторых стран

Источники: http://www.heritage.org, http://old.mmr.cz, http://housing.mos.ru, http://www.gorstat.kiev.ua, http://www.stat.gov.pl

По обеспеченности жильем москвичи и киевляне значительно уступают своим восточным соседям. Так что с неизбежным ростом благосостояния населения России и Украины будут повышаться социальные стандарты жизни, в том числе и жилищные. Зная темпы строительства жилья, мы можем ожидать, что обеспеченность жителей Киева и Москвы квадратными метрами достигнет адекватных их доходам уровней в среднем к 2018 г. Более ранние сроки возможны, если начнут возводить больше жилья. Однако темпы строительства будут расти, скорее всего, вместе с доходами населения. Так что в итоге все равно существующий дефицит жилых квадратных метров в Москве и Киеве вряд ли будет преодолен ранее 2018 г. Значит, цены на недвижимость по-прежнему будут завышены.

Уроки «бабуру-экономики»

По-японски «бабуру-экономика» означает то же самое, что и экономика мыльного пузыря (bubble economy), когда цены на некий инвестиционный товар в результате ажиотажного спроса необоснованно завышаются.

Четыре года — с 1988 по 1991 г. — экономика Японии переживала бабуру-бум, когда цены на недвижимость превысили все мыслимые уровни. Он вошел в историю под названием «Хейсей бум» (Heisei Boom).

За период с 1945 по 2003 г. Япония пережила три бума. Каждый раз в начале такого периода котировки акций взлетали и обваливались при его завершении. Стоимость недвижимости в целом повторяла динамику акций, особенно во времена первого и последнего бумов (рис. 1.28).

Источник: http://www.imes.boj.or.jp/english/publication/edps/2003/03-E-15.pdf

Рисунок 1.28. Темпы прироста стоимости городской земли и фондового индекса Nikkei в Японии, процент год от года

По шутливому подсчету японской газеты The Yomiuri Shimbun, проведенному на пике цен, розничная цена территории Японии в два раза превышала стоимость всей земли США, хотя площадь последней в 25 раз больше японской. В некоторых кварталах Синдзюку, района Токио, цены на землю за три года (1985–1988 гг.) возросли в десять раз. А в центральном районе японской столицы — квартале Гиндза, гордо именовавшемся «самым дорогим местом в мире», стоимость 1 цубо земли (3,3 м²) достигла почти $1 млн ($29 за 1 см²).

Преддверием бабуру-бума на рынке недвижимости стало резкое смягчение денежной политики Банка Японии в период с 1980 по 1988 г. — учетная процентная ставка была снижена с 7,25 до 2,5%. Таким способом Центробанк боролся с резким укреплением японской иены, чтобы поддержать отечественных экспортеров. Однако очень мягкая денежная политика привела кредитному буму, раздувшему пузырь на рынке акций и недвижимости.