Zeckendorf

Спекулятивные застройщики, заложенные по самые уши и за пределами , были первыми, кто сдался, и первыми, кому назначенные судом управляющие перешли под контроль держателей закладных или облигаций. Когда управляющий берет на себя управление недвижимостью для держателей закладных, он не сталкивается с теми расходами, которые были у предыдущих владельцев; он отвечает только за налоги на недвижимость и зарплату. Это означает, что его общие расходы резко сокращаются, и он может значительно снизить арендную плату за управляемые им объекты, чтобы сделать их привлекательными для арендаторов. Кроме того, будучи в некотором смысле политическим назначенцем, он может (особенно в период хаоса) захотеть сделать карьеру на своем посту. В таком случае худшее, что могло бы случиться с таким управляющим, - это получение такой отличной прибыли, что его собственность вскоре восстановилась и он больше не был нужен. Лучшее, что могло бы с ним случиться, - это получать доход, достаточный для оплаты минимальных сборов, необходимых для поддержания на плаву конкретного судна, и при этом не платить себе и адвокату. Когда новое руководство снижает арендную плату, оно вступает в нечестную конкуренцию с соседним зданием, которое вынуждено нести на себе груз обычной ипотеки и арендной платы. В результате здания, попавшие под управление, вскоре отправляют в чистку и своих консервативно заложенных соседей, что и произошло в 1930-х годах.

Мой восхитительный друг Генри Манделл потерял Parc Vendome и другую прекрасную недвижимость из-за раннего лишения права выкупа. Братья Урис, хотя и вернулись в число самых активных строителей Нью-Йорка, были уничтожены; они прошли через банкротство как лично, так и корпоративно. Тишманы, еще одна семья строителей, чьи здания сегодня стоят по всему Нью-Йорку, были практически уничтожены. Дэйв Тишман, благодаря огромным личным усилиям и долгой борьбе - пока страховые компании наконец не поняли, что уничтожать людей не выгодно, - смог спастись.

К концу 1930-х годов банки и страховые компании, обремененные недвижимостью, предлагали арестованное жилье по поистине феноменальным бросовым ценам. Например, в самый разгар депрессии нью-йоркская компания взаимного страхования жизни продала сорок два дома в центре Ист-Сайда по двенадцать тысяч долларов за штуку - и одолжила покупателям деньги на покупку. Сегодня эти здания стоят от 230 000 до 300 000 долларов. Компания Mutual Life of New York, согласно обычным методам бухгалтерского учета, на тот момент была, вероятно, неплатежеспособна. Их инвестиции в недвижимость, в основном в Нью-Йорке, практически не имели рыночной стоимости и не приносили достаточного дохода, чтобы поддерживать ипотечные кредиты, которые Mutual разместила на сайте . Чтобы не допустить полного развала, Шилдс, вице-президент компании, отвечавший за ипотеку, с готовностью выдавал ипотечные кредиты, практически игнорируя вопрос о достаточных платежах, необходимых для погашения основной суммы долга. Он продлевал существующие ипотечные кредиты на неопределенный срок, полагая, что рост стоимости земли в конечном итоге будет достаточно велик, чтобы вернуть основную сумму. А пока компания, по крайней мере, будет зарабатывать проценты по своим займам. В долгосрочной перспективе Шилдс был прав, но в долгосрочной перспективе мы все мертвы, и он умер, так и не дождавшись доказательства своей правоты. Новая администрация компании резко изменила курс. В начале 1940-х годов президентом Mutual Life стал Лу Дуглас, чей дед был горным инженером на шахте Copper Queen Mine моего деда. Он отлично справился со своей работой, но его политика радикально отличалась от политики Шилдса. До этого Mutual Life инвестировала в основном в недвижимость Нью-Йорка. При Дугласе было наложено эмбарго на любые нью-йоркские покупки. Вместо этого, чтобы собрать наличные, компания распродала множество активов, включая железнодорожные облигации, по заниженным рыночным ценам и начала искать инвестиции по всей стране. В результате такой инвестиционной политики Mutual стала очень сильной компанией, и запрет на нью-йоркские инвестиции уже давно снят, но какое-то время она была самой мягкой страховой компанией в городе.