Карта новой нормальности

Как вскоре обнаружили домовладельцы, эта прямая зависимость между ставками по ипотеке и ценами на жилье действует столь же мощно в обратном направлении. Именно поэтому резкое повышение процентных ставок болезненнее ощущается на рынке жилья, чем где-либо еще в экономике.

Экономические последствия от падения цен на жилье ощущаются далеко за пределами рынка недвижимости. Поскольку ваш дом, как правило, является вашим самым ценным активом, коррекция рынка жилья не только снижает стоимость вашего дома, но и уменьшает вашу экономическую ценность, что сказывается на ваших расходах на все остальное. И в то же время рост ставок по ипотечным кредитам делает стоимость заемных средств (для приобретения вещи, которая в первую очередь делает вас беднее) гораздо более дорогой и, следовательно, обременительной.

Считайте, что ставки по ипотеке - это пропуск на рынок жилья. Когда процентные ставки падают, большее количество домохозяйств может претендовать на ипотечное финансирование и, следовательно, участвовать в торгах на покупку жилья. Чем больше покупателей участвует в торгах, тем выше цена, за которую в итоге будет продано жилье. И наоборот, рост ипотечных ставок лишает все больше потенциальных покупателей возможности получить или позволить себе финансирование, а поскольку такие покупатели уходят с рынка, и все меньше желающих принять участие в торгах, цена, по которой будет продано жилье, тоже падает.

На тех покупателей, которые имеют право на получение ипотечного кредита, изменения процентных ставок также оказывают влияние. Они не только определяют размер вашего ежемесячного платежа по ипотеке, но и влияют на то, какая часть этого платежа пойдет на погашение кредита (основной суммы долга), а какая - на выплату процентов по кредиту. Чем выше ставки по ипотеке, тем больше процентов приходится на ежемесячный платеж, что делает владение домом все более похожим на аренду.

По мере роста инфляции растут и ставки по ипотечным кредитам. Для потенциальных американских покупателей жилья стоимость 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой взлетела с рекордно низкого уровня в 2,65 % в июле 2020 года до 7,3 % к ноябрю 2022 года. По данным компании Black Knight, предоставляющей данные по ипотечному кредитованию, ежемесячный платеж по ипотеке за дом средней стоимости в США за этот период увеличился на $930, то есть более чем на 70 %.

По мере того как процентные ставки продолжают расти, все больше домовладельцев, финансирующих свои дома с помощью популярных ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, сталкиваются со страшной триггерной ставкой - порогом, при котором фактический размер ежемесячного платежа должен увеличиться. К осени 2022 года половина владельцев ипотечных кредитов с переменной ставкой в Канаде уже достигла этого порога. Триггерные ставки бьют по рынку жилья с двух сторон. В то время как стремительно растущие ставки по ипотеке отпугивают все больше потенциальных покупателей, триггерные ставки могут вынудить некоторых держателей ипотечных кредитов продать свои дома, поскольку они больше не могут позволить себе увеличение ежемесячных платежей.

Некоторые кредитные учреждения позволили домовладельцам капитализировать резко возросшие процентные расходы, увеличив размер ипотечного кредита и продлив срок его действия. По сути, они увеличивают сумму долга домовладельца по ипотеке, добавляя невыплаченные проценты к основной сумме долга. Таким образом, вместо того чтобы постепенно выплачивать ипотеку, сумма вашего долга фактически растет с течением времени, поскольку все больше и больше ваших процентных расходов капитализируются в большую ипотеку. Вместо того чтобы становиться богаче с каждым годом, выплачивая понемногу больше ипотечного кредита, вы фактически становитесь беднее.

К сентябрю 2023 года три крупнейших банка Канады (Bank of Montreal, Toronto-Dominion Bank и Canadian Imperial Bank of Commerce) заявили, что 20 % их ипотечных заемщиков, на которых приходится около $130 млрд кредитов, столкнулись с проблемой увеличения размера ипотечного кредита, поскольку их ежемесячные платежи уже не покрывают даже процентные расходы по ипотеке. Отрицательная амортизация, как ее принято называть, - это растущее явление на рынке ипотечного кредитования, которое ставит все больше и больше домовладельцев в затруднительное финансовое положение. Кроме того, она ставит под удар ведущие кредитные учреждения страны. Регулятор, Государственный инспектор по финансовым институтам, предписал им создавать дополнительные резервы, чтобы противостоять растущей вероятности дефолтов по ипотеке.

Шокированные домовладельцы, которые в результате оказались сегодня намного беднее, несомненно, задаются вопросом, что же произошло с рынком жилья за годы, прошедшие с момента их покупки. Что изменилось, так это стоимость заемных средств.