Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Члены жилищного кооператива имеют равные права и несут одинаковые обязательства независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами.

Статья содержит только два требования на вступление граждан в жилищный кооператив: возраст и волеизъявление. По общему правилу способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме по достижении 18 лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Но уже с 16-летнего возраста несовершеннолетние вправе быть членами любых кооперативов (п. 2 ст. 26 ГК РФ).

Для юридических лиц условиями вступления в кооператив являются наличие правоспособности и волеизъявления, которое делается уполномоченным лицом (руководителем или лицом по доверенности). Правом на вступление в жилищный кооператив наделены как коммерческие (например, общества с ограниченной ответственностью), так и некоммерческие организации (например, некоммерческие партнерства).

2. Рассматривать норму п. 2 комментируемой статьи следует во взаимосвязи со ст. 49 ЖК РФ, которая устанавливает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, для следующих категорий граждан:

– малоимущих граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях;

– иностранным гражданам, лицам без гражданства, если это предусмотрено международным договором РФ.

Члены кооператива участвуют в строительстве или приобретении многоквартирного дома за счет своих личных средств путем внесения паевых взносов. Размер паевых взносов соответствует строительной стоимости жилья или той стоимости, по которой кооператив его приобрел. Поэтому участие малоимущих граждан возможно только в случае оказания им государственной помощи (субсидий), предусмотренной действующим законодательством, либо с использованием механизма ипотеки.

Количество членов ЖСК и жилищного кооператива не может быть менее пяти, так же как и не может превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Комментарий к статье 112

1. Организация, т. е. порядок создания, жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива подчиняется требованиям, изложенным в комментируемой статье.

Решение об организации жилищного кооператива принимается только общим собранием учредителей. В собрании учредителей могут участвовать только лица, желающие вступить в кооператив. С момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица проголосовавшие за организацию жилищного кооператива становятся его членами. На учредительном собрании учредители не только принимают решение о создании, но и утверждают устав жилищного кооператива.

Для кооперативов введено также ограничение минимального и максимального количества членов. Минимальное количество составляет пять членов. В случае, если число учредителей кооператива четыре и меньше, кооператив зарегистрирован как юридическое лицо не будет. В случае если число членов уменьшилось до четырех или менее человек, кооператив должен быть ликвидирован или реорганизован.

Максимальное количество членов не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Применительно к многоквартирному дому понятие «жилое помещение» может означать и отдельные комнаты в квартире, отвечающие требованиям ст. 15 ЖК РФ.

Учредители могут участвовать в собрании лично или через своих представителей по доверенности. Представлять интересы юридических лиц вправе их руководители или уполномоченные лица, имеющие доверенность. Полномочия представителя оформляются доверенностью в соответствии со ст. 185 ГК РФ.