Конституция свободы

2. Прежде всего, обсудим одну из мер, которая, хотя всегда вводилась как временная, вызванная преходящими чрезвычайными обстоятельствами, и никогда не обосновывалась в качестве постоянной, но на практике очень часто становилась постоянным явлением и на территории значительной части Западной Европы и, вероятно, больше способствовала ограничению свободы и процветания, чем любая другая мера, не считая инфляции. Речь идет о регулировании арендной платы за жилье или установлении для нее потолка. Изначально эту меру приняли во время Первой мировой войны для ограничения роста платы за жилье, но во многих странах она сохранялась в течение сорока с лишним лет, ознаменованных значительной инфляцией, в результате чего арендная плата снизилась до величины, составляющей лишь незначительную часть от той, которая сложилась бы на свободном рынке. Тем самым собственность на жилые дома была фактически экспроприирована. Вероятно, эта мера больше, чем любая другая подобного рода, усугубила в итоге то зло, против которого была направлена, и породила ситуацию, в которой административные органы обрели значительную произвольную власть над перемещениями людей. Она также очень поспособствовала тому, что ослабли уважение к собственности и чувство индивидуальной ответственности. Тем, кто давно не испытывал на себе ее последствий, эти оценки могут показаться чрезмерно сильными. Но кто наблюдал постепенное ухудшение жилищных условий и воздействие этого в целом на образ жизни людей в Париже, Вене или даже в Лондоне, тот оценит губительное влияние одной этой меры на весь характер экономики – и даже на характер людей.

Прежде всего, установление арендной платы ниже рыночного уровня неизбежно сохраняет дефицит жилья навсегда. Спрос продолжает превышать предложение, и, при эффективном контроле за соблюдением предельной величины арендной платы (то есть когда предотвращается возникновение «премиальных надбавок»), появляется потребность в том, чтобы распределением жилья занималась власть. Мобильность резко ограничивается, и со временем распределение людей по районам и типам жилья перестает отвечать их потребностям или желаниям. Прекращается нормальная ротация, когда семья, достигшая пика своих доходов, занимает большее по размерам жилище, чем очень молодые или уже вышедшие на пенсию семьи. Поскольку людей нельзя насильно переселять, они просто сохраняют то, что имеют, и съемная недвижимость превращается в своего рода неотчуждаемую собственность семьи, которую она передает из поколения в поколение, независимо от потребностей. Унаследовавшие арендуемое жилище часто живут лучше, чем жили бы в противном случае, но все большая часть населения или совсем не может найти отдельное жилье, или может получить его только в качестве милости от чиновников, или путем вложения большого капитала, что эти люди едва ли могут себе позволить, или какими-то незаконными и окольными способами[783].

В то же самое время владельцы утратили всякий интерес инвестировать в поддержание зданий в хорошем состоянии суммы, превосходящие то, что закон позволяет им собирать с жильцов на эти конкретные цели. В таких городах, как Париж, где инфляция уменьшила реальную ценность арендной платы до одной двадцатой или даже меньшей доли от прежней величины, дома приходят в неописуемый упадок с такой скоростью, что в ближайшие десятилетия их восстановление не будет иметь никакого практического смысла.

Но самое важное – это не материальный ущерб. Из-за ограничения арендной платы большие группы населения в западных странах в своей повседневной жизни попали в зависимость от произвольных решений властей и в своих главных жизненных решениях привыкли обращаться за разрешениями и указаниями. Они стали воспринимать как данность то, что капитал, за счет которого оплачивается крыша над их головой, должен предоставляться кем-то безвозмездно и что личное материальное благополучие должно зависеть от благосклонности правящей политической партии, которая нередко использует свой контроль над жилищным хозяйством для помощи своим сторонникам.