Конституция свободы

5. Другой комплекс проблем возникает в связи с тем, что в условиях большой плотности городской жизни ценовой механизм весьма несовершенно отражает выгоду и ущерб, приносимые действиями владельца собственности другим людям. В отличие от ситуации, преобладающей в случае движимого имущества, когда выгоды или неблагоприятные последствия его использования обычно зависят только от того, кто им распоряжается, использование участка земли часто отражается на полезности соседних участков. В условиях городской жизни это относится и к действиям частных собственников, но еще больше к использованию муниципальных участков земли, отведенных, например, под улицы и объекты общего пользования, играющие столь важную роль в городской жизни. Чтобы рынок мог осуществлять эффективную координацию отдельных проектов, и частные собственники, и муниципальные власти, контролирующие муниципальную собственность, должны иметь возможность учитывать хотя бы важнейшие последствия своих действий для собственности других. Только когда ценность как частной, так и городской недвижимости отражает все эффекты от ее использования, ценовой механизм будет работать должным образом. Без специальных институциональных мер это условие будет соблюдаться лишь в ограниченной степени. Ценность любой собственности зависит от того, как соседи используют свою, а еще больше – от предоставляемых властями услуг и установленных ими правил и требований; и если те или иные принимаемые решения не будут учитывать эти аспекты, то маловероятно, что совокупные выгоды будут превосходить совокупные издержки[789].

Но хотя ценовой механизм – несовершенный ориентир при использовании городской земли, все-таки он незаменим, если мы хотим, чтобы городское развитие оставалось сферой частной инициативы и все знание и все способности предвидеть будущее, распределенные среди множества людей, использовались в полной мере. Есть веские доводы в пользу принятия всех мыслимых практических мер, которые сделали бы работу этого механизма более эффективной, заставив владельцев недвижимости учитывать все возможные последствия своих решений. Следовательно, система правил, в рамках которой решения частных владельцев недвижимости будут с большой вероятностью согласованы общественными интересами, должна быть в этом случае более детализированной и более приспособленной к особым местным обстоятельствам, чем это необходимо в случае других видов собственности. Такое «городское планирование», которое осуществляется главным образом через воздействие на рынок и через создание общих условий, обязательных для учета во всех проектах застройки районов или кварталов, но которое в этих условиях предоставляет право принимать конкретные решения отдельным собственникам, – часть усилий, нацеленных на повышение эффективности рыночного механизма.

Есть, однако, совершенно другой тип контроля, также известный под названием «городского планирования». От вышеописанного он отличается стремлением избавиться от ценового механизма и заменить его централизованным управлением. К этому типу принадлежит значительная часть городского планирования, которое осуществляется в реальности – в частности, архитекторами и инженерами, никогда не понимавшими роли ценового механизма в координации деятельности индивидов[790]. Даже если оно не направлено на привязывание будущей застройки к заранее принятому плану, предписывающему способ использования каждого клочка земли, оно порождает именно такую тенденцию, так как делает рыночный механизм все более неработоспособным.

Речь, следовательно, идет не о том, нужно или не нужно городское планирование, а о том, будут ли соответствующие меры дополнять и поддерживать рынок или, напротив, приведут к прекращению его функционирования и замене его централизованным управлением. Возникающие здесь практические проблемы чрезвычайно сложны, и не следует рассчитывать, что найдется идеальное решение. Благотворность тех или иных мер проявится в том, какой вклад они внесут в желательное развитие, детали которого, однако, во многом непредсказуемы.