Конституция свободы

Главные практические трудности возникают вследствие того, что большинство мер городского планирования повышает или понижает рыночную ценность тех или иных объектов недвижимости. Говорить о пользе этих мер можно в том случае, если суммарная выгода намного превосходит суммарные потери. Чтобы было достигнуто эффективное балансирование выгод и потерь, необходимо, чтобы и выгоды, и потери от той или иной меры относились на счет планирующего органа, который должен иметь возможность брать на себя ответственность по взиманию определенных сумм с отдельных собственников за повышение рыночной ценности их собственности (даже если вызвавшие его меры были приняты против воли некоторых собственников) и выплате компенсаций тем, чья собственность пострадала. Этого можно достичь, не наделяя соответствующий орган произвольными и неконтролируемыми полномочиями, а дав ему одно лишь право экспроприации по справедливой рыночной цене. Как правило, этого достаточно, чтобы власти имели возможность как изымать любой прирост рыночной ценности, вызванный их действиями, так и выкупать собственность тех, кто против той или иной меры, поскольку из-за нее снижается ценность собственности. На практике властям обычно выкупать ничего не приходится, но, опираясь на право принудительного выкупа, они всегда могут договориться с владельцем о сумме изъятия или компенсации. До тех пор пока единственная возможность принуждения ограничивается экспроприацией по рыночной ценности, все законные интересы будут защищены. Инструмент этот, разумеется, будет не вполне совершенным, поскольку в такой ситуации «рыночная ценность» – величина достаточно неопределенная и разброс мнений о том, какова справедливая рыночная ценность, будет весьма велик. Но важно, что подобные споры могут разрешаться в независимых судах, так что нет необходимости оставлять их на усмотрение планирующего органа.

Опасности во многом возникают из-за желания некоторых планировщиков избавиться от необходимости учитывать все издержки, создаваемые их проектами. Они часто ссылаются на то, что, если их заставят выплачивать компенсацию по рыночной ценности, издержки некоторых улучшений станут непомерно высокими. Если это действительно так, это значит, что предложенный план не должен реализовываться. Ни в коем случае нельзя доверять аргументам, приводимым сторонниками городского планирования для оправдания экспроприации недвижимости по цене ниже рыночной, – аргументам, неизбежно опирающимся на ложное утверждение, что это позволит им уменьшить социальные издержки проекта. На деле такой проект сводится к тому, что определенные издержки не будут учтены: чтобы представить проект выгодным, планировщики просто перекладывают их часть на плечи частных лиц, а затем эти издержки игнорируют.

Большинство того, что обоснованно в аргументации в пользу городского планирования, в конечном счете сводится к доводу, что для достижения некоторых целей единицы планирования должны быть крупнее, чем типичные индивидуальные объекты частной собственности. Некоторые цели планирования могут быть достигнуты, если расщепить конкретное содержание прав собственности таким образом, чтобы определенные решения были прерогативой владельца прав более высокого уровня, то есть принадлежали корпорации, представляющей весь район или регион и обладающей полномочиями оценивать выгоды и взимать сборы с отдельных собственников более низкого уровня. Застройка территории, при которой девелопер сохраняет постоянный контроль над использованием отдельных участков, представляет собой по меньшей мере одну альтернативу осуществлению подобного контроля политической властью. Преимуществом является и то, что более крупная единица планирования будет оставаться одной из многих и осуществление владельцем его полномочий будет ограничиваться необходимостью конкурировать с другими аналогичными единицами.