Мировые финасовые кризисы. Мании, паники, крахи

По существующей в Японии банковской практике ссуды выдавались под залог недвижимости; обычно банки выдавали заемщику до 70% от оценочной стоимости закладываемого имущества. Некоторые из выданных «джусенами» ссуд попадали в руки японской мафии — «якудзы». Преступные группировки использовали свои связи для того, чтобы обеспечить исключительно высокую оценку стоимости недвижимости. Поскольку цена недвижимого имущества росла на 30% в год, допущенная оценщиком скромная «ошибка» довольно быстро исправлялась рынком.

Цены на недвижимое имущество росли намного быстрее, чем ставки арендной платы. Это привело к тому, что доход от ренты не покрывал процентных выплат по взятому кредиту. Прибыль инвесторов, покупавших недвижимость в последние несколько лет 1980-х гг., была отрицательной — рентный доход за вычетом эксплуатационных расходов оказывался меньше размера выплат процентов по кредиту, — но быстрый рост цен на жилье позволял этим инвесторам оплачивать проценты за счет привлечения новых займов под залог ранее приобретенной недвижимости или за счет прибыли от ее продажи.

Взлет цен на недвижимое имущество и акции приводил к росту благосостояния японских семей, имевших иностранную валюту, депозитные банковские вклады, недвижимое имущество и акции. Несмотря на то что крупные пакеты акций японских компаний принадлежали другим фирмам, входящим в ту же индустриальную группу («keiretsu», пришедшие на смену «zaibatsu»), владельцами трети всех акций были частные лица. Каждая японская компания фактически представляла собой смесь производственного предприятия и паевого фонда.

Поскольку рыночная стоимость японских акций стабильно росла, их стали чаще покупать инвесторы из Соединенных Штатов и Западной Европы. Интерес к японским ценным бумагам стали проявлять и глобальные индексные фонды. Доходность, которую получали инвесторы, не являвшиеся японскими резидентами, увеличивалась не только благодаря росту котировок акций, но и за счет увеличения стоимости японской иены на валютном рынке.

Когда и почему лопнул японский ценовой «пузырь»

В конце 1989 г. японский ценовой «пузырь» интенсивно раздувался. Цены на недвижимое имущество казались настолько высокими, что остроумное и часто цитируемое замечание звезды бейсбола Йоги Берры о том, что «жить там настолько дорого, что никто не может себе этого позволить», казалось вполне справедливым. Банки предоставляли ипотечные кредиты сроком на 100 лет, которые должны были погашаться тремя поколениями. Новый глава Банка Японии был обеспокоен тем, что слишком высокие цены на жилье разрушат социальную гармонию. Новые инструкции Центрального банка призывали японские банки ограничить темпы роста объема ипотечных ссуд до уровня увеличения объема всех выдаваемых банком видов ссуд.

Как только темпы роста кредитной массы замедлились, некоторые недавние покупатели недвижимого имущества почувствовали нехватку наличных средств; их рентный доход все еще был меньше, чем платежи по закладным, но теперь они уже не могли получить новый кредит на погашение процентов по ранее взятым кредитам. В этих условиях некоторые из таких инвесторов были вынуждены продавать свое имущество. Сочетание этих продаж и резкого сокращения темпов роста кредитной массы вызвало снижение цен на недвижимое имущество; расхожее мнение о том, что цена недвижимости всегда растет, оказалось опровергнуто.

Котировки акций и цены на недвижимое имущество начали снижаться в начале 1990 г.; курсы акций упали на 30% в 1990 г. и еще на столько же в 1991 г. Па фондовом рынке Японии образовался нисходящий тренд, хотя и было отмечено четыре существенных «отскока». В начале 2003 г. котировки японских акций опустились до уровня двадцатилетней давности, несмотря на то, что экономика страны за эти годы значительно выросла. Реальный экономический рост составлял в среднем немногим более 1%.

Уровень розничных цен начал падать в 1999 г. на 1-2% в год, что вызывало риск развития классической долговой дефляции, приводящей к большому количеству банкротств, которые, в свою очередь, привели к огромным потерям для банков и, следовательно, к распродажам активов, приводящим к обвалу цен.

Теперь японский «вечный двигатель» закрутился в обратную сторону. Продажи недвижимого имущества приводили к снижению рыночных цен. Снижение цен на недвижимость и акции означало уменьшение объемов банковского капитала; возможности банков по предоставлению ссуд теперь существенно ограничивались. Поскольку стоимость японских акций снижалась при одновременном росте на американском фондовом рынке, глобальные фонды продавали японские ценные бумаги и покупали американские.