Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

конкретизация имеет рациональное объяснение. Дело в том, что многие

характеристики физических и юридических лиц на протяжении их существования

могут меняться. Могут изменяться фамилия, имя и отчество гражданина и

наименование юридического лица, гражданин может поменять паспорт, а у

юридического лица могут измениться данные о регистрации и юридический

адрес и т.д.

Специфика прав на недвижимое имущество состоит в том, что эти права

могут существовать весьма длительное время. Поэтому держатель реестра должен

на протяжении всего этого времени иметь возможность идентифицировать

правообладателя по группе признаков, оставшихся неизменными, независимо от

того, что некоторые из характеристик лица, внесенные в реестр, претерпели

499

изменение. Именно поэтому внесение большого числа признаков правообладателя

в ЕГРП представляется оправданным.

Сходная картина наблюдается и с отражением в судебных решениях данных

об объектах недвижимого имущества. Согласно разделу Ш Правил ведения ЕГРП

в реестре в отношении каждого объекта недвижимости должны быть отражены:

кадастровый или условный номер, адрес (местоположение), наименование (когда

оно существует), назначение, этажность (или этаж, на котором расположено

помещение), площадь.

Как мы видим и здесь предлагается вносить в реестр большое количество

данных, характеризующих объект недвижимости. Как и в случае с данными о

правообладателях, такой подход представляется вполне обоснованным. Здесь

преследуются одновременно две задачи. С одной стороны - идентифицировать

объект при изменениях его характеристик, не влекущих возникновение нового

объекта. С другой стороны – установить, что в результате изменения

определенных характеристик прежний объект прекратил свое существование и

превратился в новый объект.

Однако и по этому вопросу суды и органы регистрации прав на

недвижимость не всегда находили взаимопонимание. Отказывая в разъяснении

порядка исполнения решений, в которых отсутствуют необходимые для реестра

данные об объекте суды, как и в случаях с данными о правообладателях,

ссылались на нормы, определяющие содержание судебного решения, а также на

то, что необходимые данные об объектах регистратор может получить из

документов, представленных для регистрации.

Думается, что такой подход также нельзя признать правильным, а

последствия его реализации могут быть весьма негативными.

Характерным примером является одно из дел, рассмотренных Федеральным

арбитражным судом Северо-Западного округа.

В регистрирующий орган поступило постановление вышеуказанного суда,

которым было признано право собственности ОАО "Завод "Радиоприбор" на

500

объект недвижимости, расположенный по адресу Санкт-Петербург, ул. Коли

Томчака, д. 25, литер А, А1, А3. Регистрирующим органом в суд было направлено

заявление о разъяснении порядка исполнения данного судебного акта.

Основанием для направления заявления послужило то, что в постановлении суда

не были указаны сведения об индивидуальном номере налогоплательщика,

юридическом адресе, дате и месте государственной регистрации, номере

регистрационного свидетельства ОАО "Завод "Радиоприбор". Кроме того, в

постановлении суда отсутствовали сведения о кадастровом номере объекта

недвижимости, его назначении площади и этажности. Дополнительным

обстоятельством, требовавшим разъяснения, было также то, что в постановлении

объект был представлен в составе литеров А, А1 и А3, а на регистрацию был

представлен технический паспорт и план объекта, где, кроме того, был указан

литер А2.

Суд удовлетворил заявление регистрирующего органа лишь частично, указав

в определении недостающие сведения о юридическом лице. Отказывая в

разъяснении в части сведений об объекте, суд занял весьма своеобразную

позицию. В постановлении было указано, что у регистрирующего органа "не

имелось оснований к отказу в регистрации права завода на объект недвижимости

(нежилое здание), в состав которого входят литеры А, А1, А3. При этом учет

объекта недвижимости (включая литер А2) по спорному адресу под одним

кадастровым номером не может являться препятствием к регистрации права на

объект в той части, в какой это право установлено судебным актом.

Законодательством Российской Федерации не исключается возможность

разделения, слияния или выделения проинвентаризированного (подвергшегося

кадастровому и техническому учету) объекта недвижимости, поэтому вопрос о

регистрации прав на вновь образованный объект может быть решен в

самостоятельном порядке"1. Таким образом, суд с одной стороны, признал, что на

регистрацию был представлен не тот объект, право на который было установлено

1 Дело № А56-36821/01.

501